棉二生活小区投资项目建议书.doc

第一章 总论 1.1 项目概况 1.1.1、项目名称：棉二生活小区改造工程 1.1.2承办单位：石家庄市中宏房地产开发有限公司 法定代表人：李文立 注册资金：1000万元人民币 地址：石家庄市中山东路252号 电话1.2承办单位简介 石家庄市中宏房地产开发有限公司是以房地产为龙头、以高新科技为依托，集商贸、工业、科技、餐饮、娱乐、服装于一体，走综合发展道路的大型企业集团，现有资产总额近亿元，员工近千人，其中管理人员80多人，管理人员中大专以上学历及各类中高级以上学历及各类中高级以上技术职称人员占95%以上，在公司完善的组织结构及企业访华下形成了一个富于创新、勇于奋进、充满活力的团队。 公司成立以来，已有多名从事房地产开发的资深人士加盟，形成了一个强有力的开发团队，从项目策划、规划设计、工程管理、市场营销、物业管理等环节均由业界精英进行动作。 中宏房地产以“人为本、业为重、和为贵”的企业精神和“投资发展经济、回报社会大众”的经营理念，优化组合企业和社会资源，以雄厚的经济实力和高素质的人才队伍及超前的思维，使企业经营不断发展，组成不断扩大，以良好的企业形象赢得了广泛雄厚的社会基础和良好的口碑。 公司积极响应政府号召，投身石家庄市的城市建设和改造，投资开发的5万平方米美佳乐超市及综合商业楼，得到了良好的社会效益及经济效益。 中宏房地产在创造自身经济效益的同时，不断以各种形式回报社会，并不断以创新和超前的意识顺应社会发展潮流，适应市场发展规律，并沿着企业集团化、管理科学化、经营多元化、产业科技化的道路蓬勃发展，以崭新的面貌创造二十一世纪的辉煌。 本着互惠互利、优势互补、共同发展的原则，经过友好协商，石家庄市中宏房地产开发有限公司与石家庄市常山房地产开发有限公司达成协议，由石家庄市中宏房地产开发有限公司对棉二生活小区进行整体改造。 1.3、项目拟建地点 本项目拟建地点位于石家庄市中山路以北，广安街西。 1.4可行性研究报告编制单位概况： 编制单位：石家庄市建筑设计院 咨询证书编号：工咨甲103205002 法人代表：曹肃国 法定地址：中华南大街45号 电话：7022971 1.5 编制依据、编制原则、编制工作概况和研究范围 1.5.1 编制依据 （1）市政【1996】63号“关于加快旧城改造的实施意见” （2）石家庄市2010年总体规划 （3）石家庄市发改委关于市中宏房地产开发有限公司棉二生活区改造项目建议书的批复,市计投(2003)352号文 （4）石家庄市规划局2003年7月28日《规划条件通知书》。 （5）石家庄市规划局2005年3月4日批准的《总平面规划图》 （6） 国家计委《建设项目经济评价方法与参数》 （7） 建设部《房地产开发项目经济评价方法》 （8） 项目场址地形图及有关其它基础数据资料。 （9） 建设单位委托书 1.5.2 编制原则 （1）依据石家庄市总体规划，严格遵守国家现行的有关规范和法规及省市有关政策进行编制和规划。 （2）本着科学规划、合理布局，设计先进，节省投资的原则。 （3）积极采用新技术、新材料，充分利用区域和规模优势，创造既有现代风格和又有浓郁商业气息的住宅、办公、商业小区。 1.5.3可行性研究报告编制工作概况 受建设单位委托，我院组成可行性研究报告“项目组”，同建设单位有关人员进行了座谈与交流，建设单位有关人员提出了运作构思，并提供了本项目的相关资料及文件，我院项目组在认真调查、统计、分析、研究的基础上，编制了本可行性研究报告。 1.5.4 可行性研究报告的研究范围 依据该项目建设特点，对项目建设的必要性，建设规模、建设选址、总图布置、建筑方案、环保与节能、投资估算及资金筹措、财务分析等内容进行了全面系统的研究和测算 1.6 建设规模 1.6.1 建设总用地： 128000m2 1.6.2 总建筑面积： 518799 m2 其中：地上建筑面积：428799m2，地下90000 m2 总居住户数2750户 总居住人口9625人 1.7研究结论 经计算，本项目： 估算总投资10.94亿元人民币 总收入14.468亿元人民币 投资利润率为（税后）17.06% 投资利税率为（税后）33.16% 财务内部收益率（税后）17.75% 财务净现值（Ic=15%，税后）2255万元 投资回收期（税后）3.69年（含建设期3年） 盈亏平衡点（BEP）75.99 近年来，随着国家陆续出台了一系列旨在启动房地产业发展的优惠、鼓励政策，我国房地产业在经过几年盘整后，得以重新活跃起来，进入相对理性、稳定健康快速的发展埋藏，房地产业对整个国民经济发展的贡献和辐射作用明显提高和加强，对抖动内需、扩大消费、安排就业、保持国民经济健康、稳定、快速发展起到了不可替代的重要作用，已成为重要的支柱产业