中原松江商业项目的市场研究和项目建议.doc

目录 前言 3 第一部分 相关行政区域的发展潜力 3 一、行政区域的发展比较 3 二、主导产业的选择和近期发展的方向 4 三、各区现有商圈和潜在商业组团 5 第二部分 商圈研究 6 一、确定商圈 6 (一)各组团的常住人口 7 （二）其它组团到梅江南的距离 7 （三）计算商圈 7 1、雷利法则 7 2、计算商圈边界 7 3、对商圈边界的修订 8 （1）对大寺的市场调查 8 （2）对于双港的市场调查 11 （3）小海地组团的市场调查 15 （4）调整后的商圈所含区域如下 16 二、确定商圈的各项指标 17 （一）常住人口的预计 17 （二）常住人口引发的商圈总消费 17 （三）流动人口引发商圈消费的预计 18 （四）、商圈内总消费 19 （五）、商圈内商业总规模 19 三、商圈内的零售业结构 20 （一）现有各种公建设施分布 20 （二）主要商业设施的调查 23 （三）商圈内未来的商业供应情况 27 第三部分 项目的立地条件分析（地块研究） 28 一、道路类别 28 二、地块的可达性 30 三、地块的可视性 31 四、地面利用系数 31 五、人流的疏散 32 六、各项指标对商业选址影响的比较 32 七、到达梅江南9号地的实地测量 33 第四部分 商圈消费者的调查 35 一、调查简介 35 二、调查分析 36 （一）、调查对象的基本情况 36 （二）、调查对象的消费特性 38 1、总体特征 38 2、分类特征 41 3、梅江居民的需求特征 45 第五部分 松江商业项目的市场定位 48 一、关于商业定位 48 二、市场定位 50 三、主题定位 51 四、目标客群定位 52 五、经营类别分析 53 （一）添加商业元素 53 （二）、对商业元素进行筛选 56 六、总体价格定位 58 （一）、天津市商业用地交易走势图 58 （二）、天津市商业物业的租售情况 58 （三）、梅江区域商业项目的租售情况 59 第六部分 松江商业项目的市场建议 61 一、顺驰（融创）运作的商业项目 61 二、确定主力店的规模 63 三、停车用地 65 四、步行区用地 66 五、缓冲区用地和预留发展用地 66 六、关于步行街 67 七、建设大型专科医院 68 八、将七号地开发为大型艺术中心和主题公园 68 （一）、选择7号地的原因： 68 （二）、引入艺术中心依据及参考案例 69 （三）、引入主题公园依据及参考案例 70 1.引入爱情主题公园的依据 70 2.爱情主题公园参考案例 73 3、布局建议 77 前言 在前一份关于投资环境的报告中，我们得到了开发商业设施能极大地提高土地价值的结论。在这里，我们将进一步深入项目，围绕地块和商圈展开研究，通过分析市场变化和供需关系，明确商业定位，给出项目市场建议，为松江置业修订规划服务。 第一部分 相关行政区域的发展潜力 从梅江南的地理位置来看，正处于河西区、津南区、西青区的交界处，因此，这三个行政区的经济发展和城市规划对梅江南的开发进程起着至关重要的作用。 一、行政区域的发展比较 项目类别 河西区 津南区 西青区 综合指标 GDP(亿元) 2003年 增长率(%) 2003年 增长率(%) 2003年 增长率(%) 44.45 23.1 85.24 19.69 123.3 23.3 第一产业占比(%) 0 3.1 5.3 第二产业占比(%) 8.8 53.4 55 第三产业占比(%) 91.2 43.5 39.7 单项指标 人口(万人) 71 -1.39 37 6.67 30 5.8 全社会固定资产投资（亿元） 79 42 19.53 44.06 36 45 社会消费品零售总额 —— —— 31.32 18.9 —— —— 居民恩格尔系数 36.7 —— 39 —— 37.7 -0.5 （数据来源：统计年鉴） 通过上表看出： 在经济发展速度方面，三个行政区均达到了较高的水平，而从产业结构上看则呈现出较大的差异。众所周知，河西区是天津市城市化综合发展最好的区域之一，这一点集中体现在它的第三产业占比达到了91.2%，分别比津南区和西青区高出了47.7和54.5个百分点，可见，产业结构的调整在津南和西青的城市化进程中是重中之重，因此，发展商业、服务业等第三产业势在必行。 三个行政区的固定资产投资均保持了较高的增长态势，城市面貌日新月异，人民生活不断得到改善，大量市区人口会逐渐向城郊扩展，各个新兴的大盘社区都需要足够的配套来服务于人群。 二、主导产业的选择和近期发展的方向 分项 河西区 津南区 西青区 目前状况 商贸、餐饮、文化、教育、其他服务 农业