棚户区改造回迁安置住宅建设新建项目可研报告.docVIP

第一章 总 论 一、项目概述 1、项目名称 棚户区改造回迁安置住宅建设项目 2、项目承办单位 XX地铁集团有限公司 3、项目建设地址 项目东临化工路，西临东棵街，南临道外区化工路-东棵街-XX路围合的局部地块，北临哈药仓库北侧围墙。 4、建设规模 本项目总用地面积37975.9平方米，规划建筑面积170880平方米。 5、建设周期 本项目建设期1.5年。 二、项目编制依据 1、《城市居住区规划设计规范》GB50180-93（2002年版）； 2、《XX市城市房屋拆迁管理暂行办法XX市人民政府令第155号XX市棚户区改造实施方案第二章 市场分析 一、我国房地产市场现状及趋势分析 1、对我国现阶段经济运行状况的分析： 根据国家统计局最新公布的数据显示，2008年全年国内生产总值300670亿元，比2007年增长9.0%。虽然国民经济增长的绝对量仍然维持一个较高水平，但相对量出现较为明显的回落。其中一季度增长10.6%，二季度增长10.1%，三季度增长9.0%，四季度增长6.8%。连续四个季度出现经济增长速度出现下滑的趋势。最近五年我国国民经济发展趋势可以见下图： 2004—2008年国民经济生产总值及增长速率 从上图可以看到，最近5年国民经济总量仍然处于绝对增长的趋势，但是从2008年来看，经济增长速率有所变缓，这和全球经济出现回落、美国次贷危机造成的经济受损有密切的关系。 2008年全年居民消费价格比上年上涨5.9%，其中食品价格上涨14.3%。固定资产投资价格上涨8.9%。70个大中城市房屋销售价格上涨6.5%，其中新建住宅价格上涨7.1%，二手住宅价格上涨6.2%；房屋租赁价格上涨1.4%。商品住宅投资22081亿元，增长22.6%；办公楼投资1112亿元，增长7.4%；商业营业用房投资3200亿元，增长14.9%。 住宅是人们的基本消费资料，一个国家经济发展水平从温饱型转变到小康型的阶段，住宅将成为人们的消费热点。住宅建设投资一般占国民生产总值3-8％，占固定资产总值15-30％。房地产业在世界各国都是本国的优势产业，对国民经济的发展有举足轻重的作用。但是要发展成为国民经济的支柱产业，其增加值应占国民生产总值的10-15％以上，根据国家统计局2008年11月发布的数据显示，房地产业增加值占我国国内生产总值（GDP）比重首次超过5%，在国民经济发展中发挥了支柱作用，但是和发达国家的数据相比，我国房地产业发展不是太多。 2009年两会结束后，尽管房地产行业落选十大振兴规划，但房地产快速发展的方向不会变，因为房地产行业的国民支柱产业地位是不容否认的。在当今全球经济低迷的情况下，中国过分依赖的外需受到抑制的时候，房地产行业有责任也有义务率先成为拉动内需、刺激消费、刺激投资的产业。 2007年国家出台了一系列政策：个人首购90平米以下住房,契税税率下调到1％；个人买卖住房暂免征收印花税；个人卖房暂免征收土地增值税；最低首付款比例调整为20％；商业性个人住房贷款利率下限扩大为贷款基准利率的0.7倍；个人住房公积金贷款利率下调0.27个百分点；就在近期国务院常务会议上刚提出“加大保障性住房建设规模，降低住房交易税费，支持居民购房11月26日再次下调金融机构一年期人民币存贷款基准利率各1.08个百分点，其他期限档次存贷款基准利率作相应调整，同时下调央行再贷款、再贴现等利率。此外，自12月5日起，下调工行、农行、中行、建行、交行、邮储银行等大型存款类金融机构存款准备金率1个百分点，下调中小型存款类金融机构存款准备金率2个百分点。此外，个人住房公积金贷款利率下调0.54个百分点，其中，5年以下(含)住房公积金贷款利率由原来的4.05%降至3.51%，5年以上原来的4.59%降至4.05%。”以上政策趋势一直到2008年底将不会有太大的调整。 从另一方面购房市场看，随着国民经济的发展，国民收入水平的提高，人们的住房消费观念已开始改变，住房贷款也日益深入人心。种种迹象表明，今后中国的房地产市场将进入一个全新的个人购房时代。国家统计局城调队对全国城镇居民家庭住宅需求情况调查后得出结论：目前没有自己的产权房、住房需求又很高的城镇居民家庭比例还很大，这部分家庭中普通职工家庭居多，说明目前房地产市场，中低价位的商品房需求量很大。 二、XX房地产市场分析 1、XX市房地产供给分析 XX处于内陆城市，全球金融危机对XX的房地产板块的影响较小，XX房地产经过整合调整，建设规模逐渐扩大，呈现“商业地产”的特点，结构调整初见成效，根据国家统计局XX调查队的调查显示，XX市房屋销售价格指数为101.9，在15个副省级城市排位中，由去年同期的第4位跃升至第1位，二手房销售价格指数在15个副省级城市的排位中由去年同期的第2位升至第1位，其中住宅类二手房价格指数由去年