国际大酒店项目计划书.doc

第一章 总 论 1.1 项目建设背景 临海市杜桥镇正着力推进城市化建设，用“巨笔”描绘现代化滨海新城的宏伟蓝图。该镇始终坚持发展为第一要务，紧紧抓住我市东部大开发机遇，以构建“活力杜桥、魅力杜桥、实力杜桥”为工作目标，以“项目推进年”为抓手，加快推进城市化建设。2006年以来，该镇组织开展了重点项目、重点工程可行性调研，杜桥国际大酒店地块是其中的一个项目。 杜桥国际大酒店地块项目为新建，规划总用地面积85.54亩，由大酒店和商住楼两部分组成：其中四星级酒店命名为万邦?杜桥国际大酒店，用地面积31亩，总建筑面积53566.2㎡（含地下）；商住部分命名为万邦·国际星城，用地面积54.54亩，总建筑面积110311.85㎡（含地下）。台州万邦置业有限公司为该项目的开发商。 本可行性报告分析范围是大酒店部分，具体范围为万邦?杜桥国际大酒店及其酒店副楼。 目前该项目“四证”已办好。 1.2 项目概况 1.2.1 项目名称 万邦?杜桥国际大酒店。 1.2.2 项目区位 本项目处于杜南大道与滨海路交汇处，毗邻杜桥汽车站。 本项目区位可快速与台州市区及温州、宁波、杭州、上海等大都市衔接。客流量的大小直接影响酒店项目投资开发的成败，地理位置、居住人口、交通状况等方面则是决定了客流量大小的关键因素。该区域基础设施良好，交通运输方便，流动人口众多，其消费群体无论是在经济收入和消费水平上在临海都是首屈一指，因此，在此地投资建设高星级酒店和高档居住区具有得天独厚的地理、交通、人气等优势，有着良好的发展前途。 1.2.3 项目建设单位 （1）企业名称：台州万邦置业有限公司。 （2）企业性质：房地产企业。 （3）经营范围：房地产开发与经营（不含限制类项目） （4）公司类别：有限责任公司。 （5）资质等级：贰级。 （6）企业概况：台州万邦置业有限公司是一家以房地产开发为支柱产业，集投资、物业管理、装饰、商贸于一体，横跨多种产业的综合性公司。秉承“专业、精致、完美”的经营理念，万邦置业致力于房地产资源的整合开发，在追求卓越和细节严谨的过程中，为实现筑造家的梦想而不懈努力。短短数年间，开发项目遍及布浙江杭州及台州椒江、临海、路桥等多个区域，产品涵盖住宅、写字楼、商业等多种业态，总建筑面积近100万平方米，缔造了国际花园、杜桥国际大酒店、阳光华庭、万象国际等多个子品牌项目，通过对产品的深入挖掘和多角度衍生，以全局观将品牌的优势光环辐射到产品上，满足不同需求层次，创造城市价值，开拓城市未来。 在本项目所在地临海市杜桥镇，台州万邦置业有限公司于2007年开始开发总建筑面积为114652.9平方米的万邦·国际花园，目前已销售完毕。该项目是杜桥镇目前最高档的住宅小区，周边配套实施完善，在当地群众当中拥有良好的口碑。 本公司凭借着在杜桥镇开发万邦·国际花园积累了丰富的开发经验和当地大量的客户资源，这为公司从事本项目的开发打下良好的基础。 附图1 万邦?国际花园鸟瞰图 1.2.4 工程概况 万邦·杜桥国际大酒店项目用地31亩，总建筑面积53566.20 m2，其中主楼建筑面积31490.55 m2 ，副楼建筑面积6730 m2，地下面积15345.65 m2。建筑密度30%，容积率1.85，绿地率35%。汽车位247辆，其中地面停车21辆，地下停车226辆。 经估算，工程总投资35883.71万元，每平方米造价6698.91元（含酒店精装成本）。 附图2 杜桥国际大酒店鸟瞰图 1.3 可行性研究报告编制依据 （1）杜桥国际大酒店建筑方案设计 （2）临海市建设局《城镇建设项目规划要求0057号》 （3）国家当前有关产业及社会、经济发展的方针政策 （4）中国房地产发展报告NO.5 （5）临海市2008年政府工作报告 （6）杜桥城市发展规划 （7）《建设项目经济评价方法与参数(第三版)》 1.4 可行性研究范围 根据杜桥国际大酒店项目建议书批复和初步规划方案，在对台州杜桥的区域经济、酒店市场两方面研究的基础上，本研究工作范围主要是酒店市场分析及营销战略，建设规模及功能，酒店及公用工程建设方案，投资估算与资金筹措，项目经济效益评价等。 1.5 研究结论及建议 根据收益计算，本项目能每年产生利润总额3999.19万元，其中所得税999.8万元，净利润2999.39。全年营业税金为526.81万元。 在40年经营期内，按每年能产生净利润2999.39万元、折现率8%计算，年金现值35766.57万元。 财务分析结果表明，项目的社会效益和经济效益较好。 本项目属大酒店项目，符合国家城镇住宅开发建设产业政策，项目建设规划手续已在办理，现场建设条件具备。本项目开发可以强化杜桥中心城区形象，优化杜桥南工业发展区投资环境，对杜桥