5A甲级写字楼产品设计要点及标准化配置要素.ppt

写字楼产品设计要点 餐厅总面积＝就餐区面积+厨房面积＝写字楼预计总办公人员×80%（办公人员实 际上班率）×50%（最高峰就餐率）×人均所需就餐区面积 中餐厅的厨房等操作空间面积一般为餐厅总面积的50%； 人均所需就餐区面积指标一般在1-1.5 平米／人，常规可取中间值1.2平米／人； 写字楼预计总办公人员：按建筑面积15平米/人计算，总建筑面积/15即为整栋满租的办公人员 写字楼餐厅 写字楼产品设计要点 写字楼会议室或多功能厅 会议室或者多功能厅并不是写字楼所必须配备的设施，多数公司在内部会有各自的 会议室；一般在顶级及部分甲级写字楼才会有配置； 一般来讲，多数多功能厅和会议绝对大小在200-1000平米之间。根据资料，建议 会议或多功能厅的面积＝写字楼预计总办公人员×（ 0.4-0.8）平米／人； 写字楼预计总办公人员：按建筑面积15平米/人计算，总建筑面积/15即为整栋满租 的办公人员。 写字楼产品设计要点 写字楼主要空调系统 考虑因素： 空调的运行模式和计量方式直接影响着企业运营成本，其设置往往是客户进入购买决定阶段最为关注的问题之一。 建议要点： 公共空间均安设新风系统和中央空调； 提供24小时全天候服务，无时差办公，满趍不同类型公司需求； 预留分体空调室外机位置； 分户计量：写字楼部分按电量计费，计费点尽可能按产权单位划分，公共空间通过物业管理费分时段收取； 在条件允讲的情况下尽量选用进口设备。 写字楼产品设计要点 写字楼主要空调系统 写字楼空调系统以人体的舒适要求来控制房间的空气参数，且需考虑整体美观、档次感视，主要采用中央空调系统。 缺点：大多数使用中央空调系统的大厦，会在工作日的早上9点到晚上6点提供空调，如果因为加班而要求使用中央空调，除了要提早向物管申请，还要支付高额的中央空调加班使用费，因为一开空调，整栋楼的空调系统都会随之启动。 写字楼产品设计要点 写字楼主要空调系统 写字楼产品设计要点及标准化配置 智能化5A甲级写字楼常规标准参照 1、楼宇品质：建筑物的物理状况优良，建筑质量达到或超过有关建筑条例或规范的要求；其收益能力能与新建成的办公楼建筑媲美。 装饰标准：外立面采用大理石、高级面砖、铝板、玻璃幕墙等材料；有大堂，大堂地面应为大理石、花岗岩、天然石材等，墙面应为大理石、花岗岩、或高级墙纸等材料，应有吊顶，柱应包大理石、不锈钢等材料；公共部分的地面应为大理石、花岗岩、高级地砖或铺高级地毯，墙面应为高级墙纸或高级漆(如立邦漆等)，应有吊顶，电梯间应有不锈钢、大理石或木门套；卫生间安置进口名牌洁具，如科勒、美标、TOT0。 配套设施：应有配套商务、生活设施，如会议室、邮局、银行、票务中心、员工餐厅等，专用地上、地下停车场，停车位充足。 设备标准：应有名牌中央空调；有楼宇自控；有安全报警；有综合布线。 2、建筑规模：一般2—5万平米。 3、客户进驻：有知名的国内外大公司，客户大多是进行研发、技术服务、电子商务或知名品牌代理等方面的业务。 4、物业服务：由经验丰富的知名公司管理，完善的物业管理服务包括24小时的维护维修及保安服务。 5、交通便利：有多种交通工具直达。 6、所属区位：位于主要商务区或都心区。 功能复合程度之评价标准 纯写字楼/综合楼/商务综合体 纯写字楼是办公功能占绝对优势的物业类型，底层虽然有商业，但都是为办公活动提供服务。一般地在底层只有银行、咖啡店、高级餐厅、商务中心、娱乐场所、会议室等。 功能复合程度之评价标准 纯写字楼/综合楼/商务综合体 当有两种或者两种以上的主要功能并存时，我们称为综合楼，如办公与商场复合的类型。 功能复合程度之评价标准 纯写字楼/综合楼/商务综合体 商务综合体是综合楼的高级形态，又称综合性建筑或复合型建筑，是集写字楼、公寓、酒店、商场、会议、展览及娱乐建筑于一身的微型城市；其特点是功能协同、空间紧凑、品质突出。建筑综合体因其规模宏大、功能齐全而被称为“城中之城”，在城市规划建设中扮演着非同寻常的角色。它是创新活动基地、文化交流之地、财富荟萃之地，是地标性建筑，反映城市风貌和经济实力，聚集着大批的精英阶层和成熟的公司企业，是高档办公居住消费娱乐活动场所。 5A写字楼标准 5A标准主要针对写字楼智能化硬件方面，包括OA（办公智能化）、BA（楼宇智能化）、CA（通讯智能化）、FA（消防智能化）、SA（安保智能化）； 1、办公智能化系统(OA) ：包括计算机网络系统、会议中心系统、门厅多媒体查询系统、物业管理计算机系统； 2、楼宇智能化系统（BA）：包括冷热源系统、空调系统、变配电系统、照明系统、给排水系统、电梯管理系统、停车库系统； 3、通讯智能化系统（CA）：包括双向电视电话会议系统、共用天线电视系统、公共广播系统、数字是用户交换机系统