2013安徽宿州市概况暨房地产凯旋门项目精装营销策略方案.doc

2013安徽宿州凯旋门项目精装营销策略方案 目 录 2013年8月 一、项目营销现状 1 （一）项目认知 1 1、城市背景 1 2、项目解读 4 （二）市场状态扫描 5 1、市场发展阶段 5 2、中观市场特征 7 3、区域市场特征 7 （三）客户需求分析 8 （四）项目营销现状总结 8 1、宿州市场预期： 8 2、项目营销现状： 9 二、精装营销策略 10 （一）为什么要选择精装营销 10 （二）精装营销策略 10 1、精装市场情况分析 10 1）当前市场概况 10 2）市场需求分析 11 2、精装营销效果分析 11 1）精装与毛坯的利弊 11 2）精装项目共性分析 15 3）精装与毛坯的溢价能力分析 15 4）精装修房的未来发展趋势 15 （三）为什么要选择我们 17 1、宿州精装营销最佳战略伙伴 17 2、我们的合作方式 17 三、综合分析及建议 19 （一）综合分析 19 （二）建议 19 一、项目营销现状 （一）项目认知 1、城市背景（GDP、产业结构、第二产业现状、人均可支配收入） 宿州GDP发展走势 数据来源：宿州市统计局 12年宿州市GDP总额914.95亿元，较上年净增112.55亿元，增长率为14%。经济总量低，但发展潜力较大； GDP总额呈快速上升趋势，由05年的313亿元上升到12年的914.95亿元，并连续、稳定的增长，经济运行状态良好。 2007-2011年宿州市三产占比走势 数据来源：宿州市统计局 第一产业比重偏大，经济结构较低级。第二产业对经济增长的拉动作用日益增大，目前处于工业化阶段，农业人口剩余劳动力向工业部门转移，对城市化进程产生推动作用。 第一产业在经济总量中的比例进一步减小，第二产业比重41%； 宿州从农业市向工业市转变。 第二产业现状（十一五期间） 数据来源：宿州市“十二五”工业发展规划 宿州2010-2030年规划： 中国中部地区新兴的制鞋业和纺织服装业基地； 京沪铁路沿线重要的现代加工业和商贸物流业基地； 面向华东地区的能源和原材料生产供应基地； 皖北地区重要的战略性新兴产业基地； 安徽省新兴的煤电化产业基地。 工业整体结构层次低，结构不合理，传统工业占主导地位，资源型和粗加工型产业比重大。新兴产业占比低，代表当今工业产业发展方向的高新技术产业尚处于空白或起步发展阶段，产业化升级改造起步较晚发展慢，未来仍需发展完善。 工业化将推动经济总量和城市人口的快速增长，但由于新进城人口进入工业部门多为低生产率部门，其整体收入水平较低，增长速度不会呈爆发式增长。 宿州城镇居民人均可支配收入走势 宿州城镇居民人均可支配收入稳步增长，与全省16个城市相比，宿州城镇居民人均可支配收入排在14位，处于下游行列，增长率稳中有升，未来发展潜力较大。 1）城市特征： 经济平稳发展的四线城市； 工业化推动城市化进程将使大量人口进入城镇； 因工业化层次较低、配套仍待完善，城市化质量较低，不会导致人群购买力爆发式增长。 2）市场、项目影响： 房地产市场发展仍属初级阶段； 市场未来5年内仍以刚需为绝对主流； 容量小、增速缓慢； 依靠城市外来人口导入带来的市场容量扩张难度较大； 配套的完善是吸引人群的重要因素。 3）项目策略： 项目的成功不能依赖市场的自然扩容，而应通过挤压市场份额来完成； 项目应注重配套的完善，以此吸引刚需客群； 西南产业人口通过本案向城区及南部经开区涌入，为本案重要客群； 以交通导入带来的城市化进程，为本案重要机会。 2、项目解读（城市板块、区位、交通、地块环境、配套） 1）城市板块：在城市规划及经济发展的基础上宿州市区分化为五个区域：汴河新区、老城区、经济开发区、西南片区、道东区。 汴河新区：为政府居住区发展规划重点区域，环境优美、市政配套建设完善、重点中小学集中，是目前宿州市政治文化中心 老城区：作为传统区域，商业地段价值凸显，喧嚣繁华 西南区：以产业化经营市场为主 经开区：省级经济开发区，目前成为承接产业转移的制造加工基地 道东区：为五区起步较早发展最慢的区域，城市建设落后 2）城市区位：本地块位于宿州西南片区，距离宿州市人民政府约4km，距离传统市中心约5km，西南商业集群即在附近。区位价值尚可，地段价值一般。 3）道路交通：本案是宿州西南经济发展的地理中心，具有大交通门户的区位优势，四方毗邻道路为宿州市连接东西、南北、城乡、内外的重要交通要道，是城市运行发展的大动脉网，通达性、进入性、昭示性俱佳，其价值在全市范围内不可复制，对于西南商住集群的形成具有重大意义，低价策略更对该区住宅价格走势有风向标的作用。 4）地块环境：项目处于中低居民圈，周边形象较差，较大降低了项目气质，粉尘、噪音污染较大，静谧性差，项目周围基本无绿化景观。拂晓