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浅议保障性安居工程投融资存在的困难及建议 建发公司 张莉梅 自1998年福利分房制度终结和住房市场化改革开始，我国城市住宅建设持续发展，城市居民的住房条件总体有了较大改善，但住房改革也使房价上涨速度远远超过了家庭收入增长速度，低收入家庭只能“望房止步”，市场供需严重失衡。为解决这一问题，国家将保障性住房建设作为重点民生工程，用于解决低收入人群的居住问题。然而，保障性住房大规模的建设带来了巨大的资金缺口。作为保障房委建单位之一，建发保障房公司结合在融资过程中出现的具体问题浅要分析并就此提出一些相关建议。 一、融资工作中存在的主要问题及其原因分析 （一）建设用地证件滞后 南京市国土资源局近年来大幅度追加保障性住房用地指标，但存在供地计划和建设计划不够衔接的问题。同时，新增用地的审批还需要时间。随着新的征收条例的实施，拆迁时间不好控制，用地手续不完善加之开工紧迫，保障房是一边拆迁、一边建设、一边补齐相关的证件，而银行贷款往往强调四证齐全是贷款下款的基础，土地证是项目合法存在的必要前提，这就造成急需资金支持的时候，银行贷款不能到位，而银行认为手续齐备可以贷款时，造成贷款与工程建设不同步、不匹配，没能真正起到雪中送炭的作用。 （二）融资配套政策不健全 由于保障性住房涉及的资金量大，占用时间长，牵涉的经济主体多，因此对保障房融资提出多样化要求。尽管保障房融资工具不少，但目前主要以银行中长期贷款为主。为确保保障房项目顺利建成，南京市政府一直积极倡导金融机构要给予保障房项目贷款额度支持。然而，在实际工作中，保障房性住房的金融政策不完善，没有形成一套统一完备的专属保障房的金融政策体系。金融机构仍然把保障性住房列入房地产开发贷款的科目进行核算，信贷政策对房地产开发贷款实行严控，不利于保障性住房的稳定建设。在项目审批条件审查、资本金到位审查、资产质量认定、不良贷款核销等方面执行等同于建设普通商品房项目的金融政策，导致贷款审批困难。 （三）融资渠道有限，建设资金无法落实 各地保障房往往是政府主导下的非市场化模式运作的产物，项目建设资本金普遍不足，多为微利或无利项目，自身现金流无法满足贷款还本付息的基本要求，这对银行资金的安全性、流动性也带来了较大风险。此外，政府主导的保障房建设启动迅速且建设周期较长，手续的办理往往滞后于工程建设要求，拖慢了整个保障性住房项目的建设进度。加之央行多次上调存款准备金导致保障性住房贷款规模受限，保障性住房与商品房争夺日益稀缺的资源导致资金成本一路上扬，甚至在金融机构往往空有授信却无资金放款。 （四）第三方担保缺失 保障性住房在拆迁甚至建设阶段缺乏土地证并且土地是划拨性质，虽然贷款融资有政府信用背景，但土地评估价值很低、抵押质押比例有限，抵押物变现难和处置难。同时，财政部坚决禁止政府违规担保，要求地方各级国家机关以及事业单位、社会团体要严格执行有关规定，导致这些风险几乎都要由金融机构自行承担，因此银行对保障房融资企业的融资资质和资金运用审核特别严格，除了土地抵押之外还要企业追加第三方担保而且对第三方担保要求严格，必须是净资产很大的企业提供担保方能被金融机构所认可，同时潜在的增加了第三方担保企业的或有负债，甚至影响担保企业自身在银行取得的授信，使得担保手续难以落实，保障性住房难以从银行获得资金。 二、解决保障性住房融资的相关建议 （一）健全保障房项目的融资配套政策。一方面对保障性住房能有较清晰的信贷政策指引，与普通商品房融资政策分开，明确专项额度支持，从房地产开发中剥离单列且简化保障房融资手续；另一方面，保障性住房建设是为民办实事工程，也是投资回报期较长的项目，需要落实相关贷款利率优惠政策。 （二）创新保障房信贷融资资金渠道扶持保障房建设。政府作为保障房项目建设的推动主体，出台相关优惠配套政策，吸引和鼓励更多的民间资金参与保障性安居工程建设，还可通过银行发行中票短券募集建设资金。 （三）发展保障房个人信贷业务缓解保障房资金压力。推动商业银行面向个人的保障性住房信贷业务，增加保障群体的个人支付能力，支持中等偏下家庭购买经济适用住房，保障群体住得进、住得起，缓解代建单位的资金压力。 （四）第三方担保为保障房建设保驾护航。建议可在我国建立全国性的住房保障房管理局，让该局作为保障性住房的政策性信贷担保机构；或由地方政府国资委协调，保障房贷款主体与各个融资平台签订互保协议；或各地保障房融资平台组建为集团化企业，子公司融资，母公司担保。 保障房建设是重大的民生工程，在我国这样一个居高储蓄的国家，保障房融资缺少的不仅是资金，更为重要的是一种行之有效的保障房融资体系，以引导建设资金的有序进入，放大政策效应，形成市场化融资的良性循环。