土地价格评估报告.doc

2010龙里县县城及城（集）镇基准地价 更新技术报告 龙里县国土资源局 贵州恒鉴不动产评估有限公司 二○一一年八月  目 录 前 言 4 第一部分 龙里县概况 5 一、城市资源状况 5 二、城市社会经济发展状况 6 三、龙里县招商引资政策 8 四、房地产制度与房地产市场状况 9 五、城市规划 9 第二部分 基准地价测算 11 第一节 基准地价评估准备工作 11 一、土地估价对象 11 （一）龙里县土地定级及乡镇土地分类 11 （二）土地级别的分布情况 11 （三）乡镇土地类别 12 （四）基准地价测算对象与范围 12 二、基准地价评估原则 12 三、基准地价评估的原理 13 四、基准地价评估的思路 14 五、基准地价评估依据 14 第二节 城区基准地价评估 15 一、技术途径 15 二、资料收集和整理 16 三、土地估价方法 16 四、测算过程 17 五、测算结果 22 第三节 贵州龙里工业园区 24 一、贵州龙里工业园区概况 24 二、基准地价测算 24 第四节 乡镇基准地价测算 25 一、各乡镇概况 25 二、乡镇基准地价测算 31 第五节 全县基准地价汇总 33 一、县城土地级别基准地价 33 二、贵州龙里工业园区基准地价 33 三、乡镇基准地价 34 四、基准地价比较 34 第三部分 编制区域因素修正系数表和说明表 37 一、因素的选择及权重确定 37 二、各因素影响地价修正幅度的计算 38 三、基准地价修正说明表及系数表 39 第四部分 编制基准地价使用说明 40 一、关于土地级别范围说明和宗地土地级别确认 40 二、针对国家标准《土地利用现状分类》制订适用方案 40 三、采用基准地价成果评估宗地地价 45 第五部分 主要成果及应用建议 48 一、主要成果 48 二、成果应用建议 48 附表一：龙里县县城基准地价修正表 50 附表二：龙里县乡镇基准地价修正表 57  前 言 龙里县现行基准地价是2008年1月公布实施的，其基准日为2007年1月1日。按照国土资源部“关于整顿和规范土地市场秩序的通知”（国土资发[2001]174号）要求：“各地土地行政主管部门要依照法律规定，建立和及时更新基准地价。基准地价原则上每三年更新一次，并根据市场变化，适时进行调整。” 贵州省城镇基准地价管理暂行办法（贵州省物价局、贵州省国土资源厅黔价房[2006]354号）要求：“基准地价每三年更新一次。土地级别因素、基准地价覆盖范围或土地市场价格水平发生重大变化时，基准地价应当及时进行更新。”因此，为进一步完善土地市场体系，充分发挥地价在调控土地市场中的作用，保持基准地价成果和宗地地价评估标准的现势性，保证国土部门依法行政，根据《城镇土地分等定级规程》和《城镇土地估价规程》的要求，以及黔南州国土资源局的安排，龙里县国土资源局委托贵州恒鉴不动产评估有限公司对龙里县进行2010年基准地价更新。 由于近三年龙里县城的基础设施未发生重大变化，本次基准地价更新，不对土地级别进行调整，只进行县城、工业园区及13个乡镇基准地价进行更新，在基准地价基础上建立了宗地地价修正体系，并编制了基准地价使用说明。  2010龙里县县城及城（集）镇基准地价 更新技术报告 第一部分 龙里县概况 一、城市资源状况 (一)地理位置 龙里县位于贵州省中部，黔南布依族苗族自治州西北，县境在东经106°45′～107°15′，北纬26°10′～26°50′之间，东连贵定县、福泉市，南邻惠水县，西靠省城贵阳市，北与开阳县隔河相望。 龙里县区位优越，交通便利，紧邻省会贵阳，是连接西南、华南、华中、华东的重要交通枢纽，是贵阳东出三湘，南下两广的桥头堡。县内有谷脚、醒狮等8个乡镇与贵阳市主城区相连，县城距贵阳市中心28公里，距龙洞堡国际机场20公里，距西南最大的铁路枢纽—贵阳南站27公里，湘黔铁路、黔桂铁路、贵新高等级公路、210国道及正在建设的厦蓉高速公路、贵广高速铁路贯穿县境，新扩能建设的黔桂铁路及贵阳枢纽将与湘黔铁路在龙里接轨，即将开工建设的贵阳轻轨工程也将直达县城，使龙里县逐步形成公路、铁路和航空“三港合一”立体交通网络，交通、区位优势不断凸现。 (二)地形地质条件 龙里县地处苗岭山脉的中段，长江流域乌江水系与珠江流域红河水系的支流分水岭地区，属黔中隆起南缘。地貌类型复杂多样，山地、丘陵、盆地、河谷相互交错，自然景观百态千姿。 14.8 ℃ ，最冷月均温 4.6 ℃ ，最热月均温 23.6 ℃ ；降水丰沛，年降水量 1100 毫米1160 小时左右，无霜期 283 天。气候温和舒适，阳光充沛，冬无严寒、夏无酷暑，是龙里气候的主要特征。 102 条，大多自西向东流入贵定县境，主要有北缘的清水江、南明河，中部的三元河，南部的湾滩河。河流年径流总量在 8