2004年12月苏州吴中区宏宇兰园地产项目定位及销售方案建议-博思堂.doc

目 录 目 录………………………………………………………1 导 言………………………………………………………2 第一部分：市场篇………………………………………3-17 第一节：吴中区区域情况概述……………………………………………3-5 第二节：吴中经济开发区概况……………………………………………5-6 第三节：吴中区规划………………………………………………………7-8 第四节：吴中区房地产市场特征…………………………………………9-11 第五节：项目竞争个案资料与分析………………………………………12-17 第二部分：项目篇………………………………………18-20 第一节：项目地理位置分析………………………………………………18 第二节：项目SWOT分析………………………………………………18-20 第三部分：客源篇………………………………………21-26 第一节：市场潜在客源细分………………………………………………21-22 第二节：市场潜在客源特征分析…………………………………………22-25 第三节：市场潜在客源共性分析…………………………………………26 第四部分：销售篇………………………………………27-33 第一节：销售方案与建议…………………………………………………27-33 导 言 受贵公司委托，我司对“宏宇兰园”以及周边的房地产市场作了一系列深入详细的调研。针对这些情况，我司经研究决定，将根据地块周边的市场情况、项目自身特点以及市场上存在的客源状况，给项目的客源、产品和价格作出准确的定位，为项目的后期的顺利去化打下基础。 针对项目自身的情况，结合区域市场状况，我司经研究建议本案在今后的销售过程中走高档楼盘的路线，进一步提升小区品质、塑造小区形象；同时，在通过详细的市场调查作保证的情况下，尽可能的挖掘项目的潜在价值，实现项目的价值和利润的共同最大化，获得社会效益和经济效益的双丰收。 最后，感谢贵公司给我司这次展现能力的机会。 第一部分：市场篇 导读：本篇通过对吴中区概况和区域房地产市场状况的分析，寻求本案的立基点和市场突破口，力求在竞争日趋激烈的房地产大环境中，为本案的顺利去化寻得立基条件。 第一节：吴中区区域情况概述 地理、文化 吴中区位于苏州市的南部，为苏州市的八个区之一。2001年3月1日经国务院批准，在原吴县基础上成立。 吴中区与苏州古城共同拥有2500年悠久历史。区内人文气息浓厚，拥有众多的名胜景点和人才培养基地。 全区总面积2426.4平方公里，其中太湖水域面积1600平方公里，总人口58．1万，下辖3个省级以上开发区，长桥、木渎、胥口、浦庄、横泾、藏书、东渚、光福、车坊、西山、东山、甪直、郭巷、渡村等14个镇。 从西至东，分布有太湖、石湖、澹台湖，东山、西山、木渎、灵岩山、天平山、上方山等众多风景宜人的风水宝地，太湖风景、宝带桥夕照、天平山红枫及上方山国家森林公园等几乎人尽皆知；不仅如此，境内还拥有完整、先进的教育体系，在建之中的车坊研究生城和石湖大学城将成为该区域乃至整个苏州的人才库和发展动力所在。 交通 吴中区地处沪宁经济走廊，水陆空交通十分便捷，在建的苏州绕城高速公路穿越吴中全区，由此吴中区区域的多个点可直通沪宁、苏嘉杭高速公路，与外联系方便快捷。 区内道路四通八达，主干道有东吴路、枫津路、石湖路、盘蠡路、南大外环路、越湖路等，距苏州高新技术开发区、苏州工业园区、吴江经济开发区均在5公里左右。除苏州公交外，吴中区公交公司多路公交车也往返与市区和各区之间。 分析：悠久的文化历史、优美的自然景观为本案带来了一批忠实的客户，便利的交通条件解决他们的后顾之忧。 经济 2004年上半年全区完成地区生产总值105.32亿元，同比增长23.6％，其中：第一产业实现增加值4.30亿元，第二产业63.56亿元，第三产业37.46亿元，同比分别增长2.4％、28.0％、19.5％。 全区财政收入在高基数基础上继续保持较快增长。2004年上半年全区累计完成全口径财政收入17.38亿元，同比增长42.0％，完成地方一般预算收入7.2亿元，同比增长31.5％。从税源看，三资企业和个私经济税收已成为我区财政收入的支柱。两者分别完成各项税收5.37亿元和4.79亿元，同比分别增长30.9％和79.4％，占财政收入的比重分别为31％和27.6％。个私经济税收占财政收入的比重较去年提高了5.7个百分点，其财政收入增长贡献率达41.3％，是财政收入增长的主要因素。 经济的增长、财政收入的提高对吴中区的各类投资是一个强有力的保障；私营企业的蓬勃发展使吴中区产生了越来越多的高收入私营企业主，为房地产高端产品提供了大量客源；居民平均收入的增加、人均储蓄力的上升，为吴中区房地产的中端产品如：多层、小