第8章评估技术在房地产评估中的应用.pptVIP

8.2 市场途径及其方法在房地产评估中的应用 8.2.4 市场租金倍数法在房地产评估中的应用 市场租金倍数法是将评估对象一年的收益(通常为未来第一年的正常租金)乘以相关的市场租金倍数来求取评估对象价值的一种技术方法。 评估对象的评估价值=评估对象的年正常收益×市场租金倍数 8-17 8.3 收益途径及其方法在房地产评估中的应用 8.3.1 收益途径适用的条件和对象 收益途径适用的条件是房地产的未来预期收益及风险能够预测和量化，房地产的收益年限能够确定。 运用收益途径及其方法评估房地产的理论前提是：被估房地产能够在未来的时期内形成现金流和收益。 8.3 收益途径及其方法在房地产评估中的应用 8.3.2 收益途径及其方法评估房地产的基本步骤 （1）收集房地产有关收入和费用的资料； （2）测算房地产的正常收入； （3）测算房地产的正常费用； （4）测算房地产的纯收益； （5）估测并选用适当的资本化率； （6）确定房地产的收益年限； （7）估测并确定房地产评估价值。 8.3 收益途径及其方法在房地产评估中的应用 8.3.3 房地产净收益的测算 1）净收益的测算思路 净收益=潜在总收入－空置等造成的收入损失－运营费用 =有效总收入－运营费用 （8-19） 实际纯收益是在现状下待估房地产实际取得的纯收益,实际收益由于受到多种因素的影响,通常不能直接用于评估。 只有正常纯收益才能作为评估的依据。正常收益由正常收入扣除正常费用求得。 实际费用是指房地产在取得实际收益时实际付出的费用。 正常费用是指房地产取得正常收益必须支付的各项支出。 8.3 收益途径及其方法在房地产评估中的应用 8.3.4 房地产折现率及资本化率的估测 1）房地产资本化率的种类 房地产资本化率事实上是一种期望的投资回报率。投资收益率的大小与投资的风险呈正相关，在确定房地产的资本化率时，应选择与获取评估对象房地产的净收益具有同等风险投资的收益率。房地产评估对资本化率主要有以下几种类型： (1)土地资本化率 (2)建筑物资本化率 (3) 综合资本化率 8.3 收益途径及其方法在房地产评估中的应用 8.3.4 房地产折现率及资本化率的估测 2）房地产资本化率的估测方法 （1）安全利率加上风险报酬率法 （2）市场租价比法 （3）投资收益率排序插入法 （3）投资收益率排序插入法 （4）资金成本加权平均法 8.3 收益途径及其方法在房地产评估中的应用 8.3.5 房地产收益年限的确定 1）单独的土地或建筑物的情况 评估单独的土地或建筑物时，应分别根据土地使用权的剩余年限和建筑物的剩余经济寿命确定未来可获收益的年限。在收益折现时，净收益中不扣除建筑物折旧费和土地摊提费。 8.3 收益途径及其方法在房地产评估中的应用 8.3.5 房地产收益年限的确定 2）土地和建筑物合成一体评估的情况 （1）在建筑物经济寿命长于或等于土地使用权年限的情况下，根据土地年限确定未来可获收益的年限。在收益折现时，净收益计算过程中建筑物折旧费和土地摊提费不作为费用扣除，同时还应将土地使用年限到期时建筑物部分的参与价值或政府收回土地使用权对建筑物的补偿价值折现。（如图8-2所示） 8.3 收益途径及其方法在房地产评估中的应用 8.3.5 房地产收益年限的确定 2）土地和建筑物合成一体评估的情况 （2）在建筑物经济寿命比土地使用权年限短，以土地使用年限作为房地产总的收益年限，但对房地产的收益折现需分两段进行：第一段以建筑物的经济寿命为界，将房地产合一的净收益折现，净收益中不扣除建筑物折旧费和土地摊提费；第二段将土地使用年限超过建筑物经济寿命的土地使用年限中的土地净收益折现，并把此价值加到第一段的房地产的评估价值中。（如图8-3所示） 8.3 收益途径及其方法在房地产评估中的应用 8.3.6 房地产价值的估测 1）房地合一价值的估测 估测房地产合成一体的房地产价值，应根据上述介绍的有关方法分别测算和确定房地产净收益、资本化率和收益年限，并运用相应的评估计算公式进行收益折现。 2）土地价值的估测 （1）单纯的土地出租。 （2）房地产出租或经营。 3）建筑物价值的估测 8.4 成本途径及其方法在房地产评估中的应用 8.4.1 成本途径适用的条件和对象 成本途径适用的条件是房地产的重新构建购置成本费用及各种贬值因素能够量化。 成本途径及其方法主要应用于下列条件的房地产估价：