广州科学城项目立项报告.doc

广州科学城项目立项报告 广州市万科房地产有限公司 2005年2月3日 目 录 第一部分 项目决策背景 …………………………………………………………………… 3 第二部分 项目概况 …………………………………………………………………………… 5 宗地现状 周边规划 项目周边社区配套 第三部分 法律及政策性风险分析 ……………………………………………………………13 土地权属现状 合作方式 土地成本分析 法律风险分析 第四部分 规划设计分析 ………………………………………………………………………19 规划设计要点 规划设计方案 第五部分 市场分析 ………………………………………………………………………………21 区域发展综述及房地产市场研究 本案市场定位 第六部分 项目开发计划………………………………………………………………………… 32 分期情况及开发周期 一期及销售示范区主要节点 第七部分 总体投资收益分析…………………………………………………………………… 33 经济指标 售价及成本分析 税务分析 现金流分析 盈亏平衡点分析 敏感性分析 第八部分 项目综合评价…………………………………………………………………………37 第一部分 项目决策背景 一、内部因素 1、广州公司现有项目区域分布 广州公司现在建项目有四季花城项目、城市花园项目、南湖项目。 2、项目结算计划 2004 2005 2006 2007年 2008年及以后 总计 四季花城项目 11万 10.3万 9万 14.7万 —— 45万 城市花园项目 —— 6.6万 9.6万 2.3万 —— 18.5万 南湖项目 —— 1万 6万 7.5万 —— 14.5万 现有项目合计 11万 17.9万 24.6万 24.5万 —— 79万 广州公司在05年中需要获取至少60万㎡的新项目，且上半年应获取20-30万㎡的新项目以保证06、07年的经营计划。 产品结构 多层 小高层 情景洋房 TH类 其他 总计 四季花城项目 14万 14万 7万 9万 2万 46万 城市花园项目 —— 16万 —— —— 2.5万 18.5万 南湖项目 —— 8.5万 3.5万 1万 1.5万 14.5万 现有项目合计 14万 38.5万 10.5万 8万 6万 79万 本项目容积率较低，原始地貌为植被覆盖良好的山坡地，产品形式以情景洋房和TH类产品为主，而现有项目以小高层和多层为主，产品类型无明显冲突。另本项目位于城市东部区域，该区域的城市花园项目全部为小高层产品，客户为中端客户，本项目与其不仅无冲突，并可以形成产品和客户的互补，有利于扩大市场份额，丰富客户层面。 二、外部因素 目前广州的土地供应量日趋减少，珠江新城已无住宅用地可供应；琶洲地区住宅拟在明年大规模推出，储备量在40万㎡左右；金沙洲板块、员村板块进展缓慢，最快也在明年下半年才有住宅用地推出，且都是容积率超过2.0的小高层住宅用地。低密度的种鸡场项目推出时间暂时难以预测，且竞争激烈。 本项目地处广州市开发区科学城，目前已完成大部分招商引资工作，进驻产业以电子、药业等高科技、无污染的产业为主，区域近期内可建设的大规模住宅项目为本项目和保利项目。项目本身自然景观优良，大市政配套完善，道路交通方便，用地手续清晰，转让价格合理，可考虑作为扩展广州市场的新项目。 三、资金来源 本项目为合作项目，所有股权转让、土地成本返还、收益分配分期在3年内支付完毕。2005年内支付需支付9400万元左右，其中上半年支付不超过7000万元。而广州公司现有三个项目地价已基本付清，05年无地价支付压力；04年底有银行存款约2亿元，三个项目2005年预计可提供3亿元的正向现金流，因此广州公司现金流足以支持本项目的地价支付。 第二部分 项目概况 一、宗地现状 1、项目位置及四至 本项目地块编号为科学城KXC-H2号地块，总用地面积222001㎡，位于科学城中心区域东侧，广汕路以南，罗南路（即开创大道）以东北，南面为保利地产开发的保利林语山庄项目。 2、地形及地势高差：项目沿开创大道呈不规则五边形，北部、东部有山头，西南部分地势较平缓。 3、项目现状 现状：项目现已部分平整，其余部分为原始山林。 保利项目未开工前原始山体、树林 地块地势远景 用地内原生树木： 用地内有大大小小各种树木约1700多株，主要以相思树、荔枝树为主，另外有少量松树、桉树、龙眼树、白果树、芒果树等等。其中树干直径超过0.5米的大树有70株左右，在规划中应充分考虑这些现有树木的价值，将其列为重点保留对象。 用地内古墓： 经现场勘查，项目用地内有几处坟墓。