房地产项目：别墅的定制.pdf

专题研究：别墅的定制 序 近来有消息称 ，在上海周浦商业中心地段能定制 80 多万元的叠加别墅 ，算下来单 价只有 6000 多元 ，比周边一些公寓楼盘的单价还要低。代理定制购房的组织者表示， 将通过企业网站广泛接受会员的定制需求 ，然后代表购房者寻找相关房产公司进行洽 谈 ，前期活动全部免费 ，仅对部分特殊需求的高端购房者收取少量的投资咨询费。 “定制住宅”的点子可谓迎合了消费者想买到又好又便宜住宅的念头。中间机构与 一家房产公司签订合同 ，规划建造之前先征询购房者的具体需求 ，开发商按照购房者的 要求对房子进行规划设计 ，目的是使住宅的功能和样式更加符合购房者的需求。 先不论此策划最终是否能够成功 ，“定制”这一常见于高端产品或奢侈品中的词语 ，如 今却以“经济型”为卖点 ，着实吸引了不少眼球 ，但 回归到定制一词的本质上 ，它终是高级 产物的伴随者。由于别墅项目相比普通公寓而言，就要高出一个档次 ，因此在此篇章 ，我们 将以别墅物业为聚焦 ，对“定制”之于别墅做深入研究。 1.1 定制概念 阐述 住宅的定制并不仅仅是富人的专利 ，从简陋的农民住宅到高档的商品别墅 ，从 200 平方米的经济型别墅到上千平方米的豪宅别墅 ，原则上讲 ，都可以进行定制。 一、何为住宅定制 住宅定制 （Custom Home）又称定制化住宅 ，这一概念最早由美国提出 ，是一种 面向高端人群的主流高端住宅产品 ，经过几十年的发展已形成一个成熟的住宅市场 ，并 已拥有相当数量的专做定制住宅的建造商。 美国住房建造商协会(NAHB)对定制住宅所下的定义是：在客户自己的土地上并按 客户的要求建造住宅；定制住宅是为一个特定的客户量身定制的、独一无二的住宅；一 些定制住宅开发商可以同时提供设计和建造服务。 二、何为别墅定制 别墅定制 ，顾名思义 ，就是有针对性地设计、建造具有相当个人色彩的别墅类型物 业 ，这种产品具有极强的不可复制或难以复制的特点。 别墅定制的另外一种解释是 ，为居住者量身定制独一无二、经济节能、生态环保、美观 宜居的新型住宅。 三、别墅定制的意义何在 由于定制的住宅是按照业主所想、量身定做的身心栖居之所 ，它个性突出 ，能反映居住 者的个人风格和追求 ，是唯一的、自我的，每一所住宅都 “独一无二” ，代表了主人的品位。 因此，“定制住宅”是个人意志的物化体现 ，它在精神深处满足了人的 “限量情结”。 住宅定制的意义在于生产出更个人化、更人性化的房子 ，也为中国房地产业提供更符合 未来需求的商来模式 ，然而定制业务目前还远未到普及期。  直观表现个性 定制的基本目标就是实现产品的个性化 。对于“有天有地”、独立程度最高的别墅产 品而言，毫无疑问 ，定制模式是实现个性化的最佳方式。  定制生活方式 每个人对生活方式都有不同的理解和偏好 ，如果在别墅设计建造过程中 ，真正地表 达了个人的生活方式的不同 ，那么最终别墅产品的个性化也就自然有所体现。 定制一种适合自己的生活方式 ，从某种意义上说也是定制模式最主要且最务实的发 展方向。  豪华、舒适、个性兼顾 别墅的定制方式又有其一定的特殊性。对别墅而言 ，豪华度、舒适度、个性化三者 必须兼顾。 1.2 别墅定制模式研究 目前，对于别墅项目的开发模式 ，国内通常是由开发商统一将别墅区建造完毕后向 市场发售 ，购房者只能根据建成实物进行选择。而国外则不论项目大小 ，新建项目要么 完全采用定制方式 ，即购房者在建造前有充分的机会在相对广的范围内对建筑形式、面 积、立面风格等做出个性化的选择。要么是部分定制 ，而且往往定制的比例更大。 因此，从对国外别墅项目开发的借鉴中可见 ，定制化必将成为高档别墅的重要开发模式。 一、别墅定制模式的三种形式 1) 原创式 规划出每户独立的占地面积和建筑面积 ，由主人在圈定的地块内，自行设计、确定 材料工艺、施工、建设；但应特别注意的是外立面需要与整个社区统一和谐。 2) 订单式 a) 选制式 由消费者在开发商提供的方案中挑选最喜欢的外立面设计和户型设计及预算后 ，提 出修改意见 ，交由开发商建造 ，施工建造 ，建好后收取总造价 10%至 15％的服务费。 b) 全程服务式 为客户提供专业的全方位建房服务 ，从遴选风水宝地、房屋结构的个性化设计、到