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浅议精装房项目管理控制2010-3-25 9:03:21??作者：杨韶东 摘要:住宅产业化的发展大趋势决定了作为非完整商品的毛坯房终将被取代,精装房因为具有省事、省钱、优质、利于管理和便于按揭等优势而胜出。现在,开发商以产业化方式推出精装房,无疑更符合住宅产业化发展的方向。如何加强精装房项目管理控制,呈现在了开发商面前。 　　关键词:精装房 项目管理 　　 　　1 精装房的概念 　　 　　2002年7月建设部住宅产业化促进中心正式推出了《商品住宅装修一次到位实施细则》指出:“装修一次到位是指房屋交钥匙前,所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成,厨房和卫生间的基本设备全部安装完成,简称全装修住宅。”即通常所称的精装房。 　　 　　2 精装房的功能 　　 　　精装房是对毛坯房实施精装修。传统的毛坯房已包括了住宅初步装修,如门窗安装、墙面粉刷等,可这并不能满足业主的使用与审美需求。精装修功能针对户型分析,对户型平面功能要有严格的定义。在此基础上实现家庭的采暖、空调系统、背景音乐系统、可视对讲系统、安防系统、新风系统、厨房设备、卫浴系统、收纳系统、智能化系统等精装房功能系统集成。从设计、布品、物流、施工及售后服务等方面来确保业主能够得到物超所值的产品。提升建筑居住品质,更突出体现空间利用和居住人性化,倡导生活的舒适性程度。 　　 　　3 毛坯房设计盲点 　　 　　精装修并不是简单的毛坯房加装修,需在住宅主体施工动工前进行住宅一体化设计。精装修与土建安装必须同步设计。传统的毛坯房仅对建筑平面功能有粗线条的划分,而缺乏详细具体的平面布置和功能定位,现在列举一些常见盲点:①平面家具布的合理性考虑不足,就会造成原有建筑主体施工过程中预留管线需要重新剔凿布线,涉及到房间(包括厨房、卫生间、客厅)内的电源插座、有线电视、开关、电话、宽带模块等位置、布置数量不合理。②为保持室内地面水平统一,在卫生间、厨房门槛处要满足使用功能保留的高差,可能因地面材料材质厚度不同就造成室内装修面完成后层高损失。③暖气片位置不合适,需要二次挪位布置;地暖系统盘管在铺设地面铺装过程中易造成二次破坏,修补盘管易留下隐患。④卫生间干湿无分区,造成地漏不够、洗衣机进水接驳点没有设置,增设会破坏防水层。⑤厨房内的排烟道、煤制气立管在设计过程中无道道立管定位,造成打火灶与煤气管道、油烟机与排烟道之间的相互位置不合适。⑥室内门窗套周边与周边墙体的相对尺寸不足,安防系统在门窗洞口的报警系统没有预留位置。⑦家庭中央空调、新风系统功能设计中,在结构梁部位提前预留空洞,造成房间内的层高局部降低。4 一体化设计控制 　　 　　图纸的一体化设计都会得到开发商的认同,可提高房屋的差异性、提升房屋的档次、体现人性化设计。避免施工过程中的土建与装饰脱节,增加开发建安成本。如何实现精装房一体化设计,从图纸设计和管理两个层面控制很有必要。 　　4.1 设计层面 　　4.1.1 户型分析 开发商对开发的楼盘所在的区域和业主群体分析确定商品房的户型,从项目定位到后期销售整个流程都要提供最有创意和实用性的设计,将其品牌价值带到项目中提升楼盘档次,给楼盘更多的附加值。 　　4.1.2 开关插座等位置 户型平面布置确定后,在土建、安装图纸上设计涉及到的电源插座、开关、有线电视等就需精确定位满足使用。 　　4.1.3 户型功能 空调系统、新风系统、安防系统、楼宇对讲系统、背景音乐系统、厨房集成系统、中央除尘系统是否具备。卫生间是否具备干湿分区的功能。另外衣帽间橱柜、鞋柜是否配置都需明确。 　　4.1.4 设备空洞预留 设备的档次和选型的同时,确定设备管线布置。在结构梁、板等受立部位提前设计预留孔,减少设备管线对层高的降低,避免结构加固。 　　4.1.5 结构形式选择 在考虑建设成本的前提下,选择最合适的受力结构形式。避免在房间阴阳角出现墙面与柱子交接处的突变,影响平面布局。 　　4.1.6 专业设计提前衔接 煤制气、有线电视、电话、楼宇对讲、安防、空调、新风系统应提出专业设计条件,与装饰设计单位、建筑设计单位沟通交流衔接,由建筑设计单位负责审查转换一体化的施工图。 　　4.1.7 一体化图纸审查 电器、暖通、空调、土建、装饰各专业在图纸审查过程中一定要从设计规范、施工等方面加强施工图纸审查,针对局部无法解决的问题,由装饰设计掩盖来满足功能使用。 　　4.2 管理层面 精装修一体化设计需工程、设计、开发、材料、预算、销售等专业的团队合作,装饰设计单位应从楼盘建设前期介入避免于后期介入被动性。这样既能节省开发商的成本,又能为客户设计出最优的家居方案。设计图纸实施之前,各专业必须对图纸审查。装饰图纸调整绝非涉及属于一个专业,对土建安装影响很大,