重庆市俊豪名居裙楼可行性研究报告.docVIP

总论 一、项目概况 1、项目要求 [俊豪名居]位于江北区嘉陵广场靠重庆市规划局路口，交通便捷、周边配套完善。本项目住宅产业已全部投资和销售完成，并取得了优异的业绩。我司受贵司委托主要对其商业裙楼做可行性分析，并探索市场开发前景。 根据前期贵我双方的交流意见，本次评定主要针对项目裙楼的3、4、5层进行；关于一、二层商业的规划我司在今后的工作中完成。 2、三、四、五层裙楼的指标 总建面: 9531平方米 二、研究形式 本报告为采用先单独对方案进行经济效评价，然后从经济效益、市场 风险、投资多少等各方面比较利弊，并提出我司方案选择建议和运作策划。 三、本报告编制依据 1、贵司提供的有关指标和图纸 2、重庆市旅游局、统计局的有关资料 3、国家及重庆市有关政策、法规、文件 四、本报告的主要内容及主导理念 本报告的主要内容包括项目建设环境、各方案市场竞争态势及市场前 景预测、运作策划等几个方面。 本报告在论述过程中力求以客观、科学为原则。结论除考虑效益外，更多的考虑到了市场状况。因为任何投资都离不开市场这一要素，唯有经过充分的市场研究论证，方可得出投资有关结论，否则难以经受市场考验。 第二章 投资方案 方案一、产权式酒店投资 一、重庆市酒店业发展现状及趋势分析 重庆市酒店业市场现状分析 （1）重庆市酒店业市场环境 1、重庆市是中国第四个直辖城市，也是西南地区第一个直辖城市。 2、重庆市是正在发展中的现代大都市，享有山城之名，且长江三峡主要 旅游景点大都在重庆境内，拥有三峡黄金旅游线路，因此具有丰富的旅 游资源〈〈中国旅游资源普查分析表〉〉划分的8个旅游资源大类中，重 庆全有；重庆市有大小景区25处，景点达300多处。 3、据统计，2004年末重庆市共接待海外旅游者98.49万人次，比上年增长12.95%。 4、2004年全市旅游总收入308.3亿元，占国内生产总值（GDP）的7.28%，比2003年增长11.11%。 5、2004年末，重庆市旅游外汇收入15726万美元，增长10.06%，相当于重庆市外贸出口外汇的19.8%。 6、重庆市旅游局对酒店业作统一管理，在软、硬件设置、服务标准等方面实行公开、公平、公正的评审和核定。 （2）重庆市酒店业市场供应现状 供应总量 1、截止2004年，重庆拥有123家星级酒店。 2、统计数据表明，目前重庆市主城区已建并投入营运的星级酒店建筑面积达1541，469平方米以上，其中仅渝中区就有680，321平方米，占57.1%，各主城区总客房数达13295间以上。 3、 区域分布 （3）重庆市酒店业需求现状分析 1、据统计，截止2004年末重庆市总人口为3372.4万人，而2004年城 市居民家庭平均每人全年消费支出总平均为9352.44元，其中食品、衣 着、家庭设备及服务、医疗保健、交通与通讯、娱乐、教育化服务、居 住等为94.78%，而用于其他的仅占5.22%，因此，本地居民对酒店需求 较少。 2、从2000年至2004年，重庆市平均每年有近55万人次国际旅游者到 重庆旅游，平均在重庆逗留2天左右， 2004年，平均逗留时间达到4.2 天。相对于北京、上海、广洲等大城市需求量极期有限。 （4）重庆市酒店业经营现状 价格行情 1、重庆市所有星级酒店的总统套房最高价格达到38，800（重庆万豪酒 店），平均价格在12163元左右。 2、豪华套房均价在1587元左右，最高价格达到2880元（重庆万豪酒店）。 3、总体来看，重庆万豪酒店各类客房收费价格都属最高的，其次为重庆 海逸酒店。 4、酒店可接收国内、外 各种信用卡。 5、星级酒店在建筑外观、内部装修、智能化设施等硬件设施上逐渐向国 际化、网络化、现代化接轨，在软件设施上针对员工专业素质、文化水 平、服务意识、态度、语言、行为的方方面面提高了标准，但部分酒店 在专业化的服务等方面仍与国际水平有相当大的差距。 6、重庆市各星级酒店收费标准统一由物价局核定，按硬、软件配置标准 评审星级，再核算收费标准。 入住率现状 酒 店 年平均入住率 星 级 万豪酒店 80% 五星级 重庆宾馆 75% 四星级 海怡酒店 70% 四星级 经营收入状况 1、重庆主城区在营业的酒店中80%都是集餐饮、娱乐、商务、会议为一体 经营的，部分大型酒店还引进购物，例如重庆万豪酒店、重庆大酒店等。 2、主要发团体消费为主的酒店有重庆万友康年酒店、重庆扬子江饭店、 重庆海逸宾馆和重庆皇嘉大酒店等。 小结：重庆市各主城区酒店业的主要收入中约60%来自旅游团体，商务会 议、餐饮、娱乐等方面收入占40%左右。 重庆市酒店业收入来源分布 二、重庆市酒店业发展