长沙关于韶洲路A-20地块前期定位的思路探讨.doc

关于韶洲路A-20地块 前期定位的思路探讨  目 录 一、项目定位基础分析 1、市场环境分析。 2、政策环境分析。 3、周边状况分析。 4、项目分析。 二、项目定位及物业发展建议 1、项目定位思路。 2、项目总体定位。 3、经营主题定位。 4、经营业态定位。 5、项目规划及物业发展建议。 方案一: 一、项目定位基础分析 1、市场环境分析。 随着长株潭一体化进程的不断推进和深入发展、省政府和天心区政府的南迁、未来中央政务区和天心生态新城规划的出台、城市轻轨规划等各方面利好的相继涌现，位于芙蓉南路沿线的长沙南城板块以其优越的地理位置和良好的发展前景受到了社会各界的广泛关注。追随这一城市发展热点，长沙本土及北京、上海、广东等地的实力发展商相继抢滩南城，一时之间南城板块成为了长沙房地产开发的最热点区域之一，南城板块的开发也进行得如火如荼，南城尤其是省府板块正受到市场的热切关注。 长株潭一体化进程的不断推进； “长株潭一体化”的概念早在8年前就已经提出，长株潭一体化的核心是经济一体化。经济一体化将形成带动全省城乡商品经济发展的多功能的综合经济中心。三市组合在一起可以在本区域和全省形成和发挥工业中心、贸易中心、交通中心、金融中心、信息中心、科技中心等多功能的综合经济中心的作用,成为本区和全省振兴经济的基地,新技术、新产品的开发推广中心,带动本区和全省经济腾飞的“龙头”。 长株潭一体化的另一个重要方面是生活的一体化。生活一体化的直接效应是三地体系内的异地置业、消费、工作、娱乐、休闲等生活行为的日渐频繁。而长沙作为一体化的中心必将对其周边城市居民产生较大的吸引力。 中央政务区的建设； 长株潭一体化的另一个直接的结果是导致了省政府和天心区政府的南迁，随之而来的是各大相关政府部门的南迁。在省政府及其他相关省政府部门和天心区政府相继迁入后，长沙市乃至湖南省的中央政务区将在长沙南城得以形成。而中央政务区的形成也意味着区域关注度、区域规划、区域发展、区域配套、区域建设和区域商务氛围都将得到长足的发展，区域内的商务、政务、生活环境和氛围都将得到大大的改善，区域发展潜力非常巨大。 天心生态新城的规划建设； 随着天心生态示范新城规划的出台，位于长沙南部的天心区这块约1776.23公顷的土地将逐步以省政府为核心，布局一批市级重大文化设施与公益设施，形成以南北向芙蓉南路为一轴的综合型城市发展轴、以东西向蔡家冲路为一轴的文化产业发展轴，完善高科技生态产业园、生态居住园和生态休闲园三园区，构建“一中心、两轴、三园区”的大生态格局。拥有良好生态资源的天心区，充分保护与利用现有自然生态、合理规划市政设施，发掘投资潜力，增强各项优势，使一个集政治、经济、文化、休闲为一体的长沙南部生态园、一个极具发展潜力的生态新城即将崛起。 在一系列区域规划政策相继出台后，区域内的住宅开发进行得如火如荼，而随着省政府、天心区政府南迁、九大省级政府部门的相继迁入，这些政府部门及与之有工作往来的其他区域政府机构及企事业单位的工作人员形成了一个庞大的公务消费群体和消费需求，为区域内的项目提供了一个非常大的公务消费市场。 2、政策环境分析。 国家相关管理部门相继出台的一系列对房地产市场的宏观调控政策在保障房地产市场向健康稳定的方向发展的同时，也给房地产客户形成了一定的心理压力，导致市场上持币观望态势的产生和延续；特别是对于投资客的心理压力直接导致投资客的投资方向转移和投资时机的后延。 另一方面，由于南城板块定位为未来的中央政务区和生态CBD，为了迅速促进该区域内的开发建设，政府管理部门对于区域内房地产开发项目在合理、合规的前提下持鼓励态度，给区域内房地产项目形成了良好的政策环境。 3、周边状况分析。 本项目位于韶洲路与新姚路交汇处，交通路网较为发达； 项目东面为省政府及其配套单位，目前项目周边基本没有其他建筑，但随着该区域开发建设的展开，项目周边将拥有众多政府机构、居住小区和市政公园、医疗及教育配套等，区域远景发展较好； 项目北面为规划中的市政公园，南面紧邻湖面，景观资源较好；紧邻湖面这一区域内其他项目所不具备的优势也为项目后续经营中形成为水为主题的经营特色奠定了良好的基础；项目地块周围绿树成荫，环境幽静，整体环境较好，也便于后期形成一个幽雅的经营环境。 总体而言，虽然项目周边现阶段开发尚不成熟，但项目周边远景规划环境优美、交通路网发达，而且随着区域开发的推进和深入，周边公交系统将进一步完善，商业、医疗、教育等配套将在未来2-3年得到较大程度的改善，区域发展前景良好。  4、项目分析。 1）项目优势分析 区位优势。项目所处区域定位为长沙未来的中央政务区，区域发展前景广阔；市场关注度高； 地段优势。