长沙房地产北城片区调研报告.doc

北城片区调研报告 长沙房地产市场研究中心 调研组：朱熙、吴明震/资料整理：聂小玲 一、北城片区总描述 北城片区由四个核心组团构成，即伍家岭组团、开福区政府组团、四方坪组团和青竹湖组团。新河三角洲虽已有滨江·君悦香邸等楼盘在开发，但两馆一厅建设才刚刚开始，众多楼盘项目尚未浮出水面，故不单列组团。 伍家岭组团以天健?芙蓉盛世、伍家岭生活广场等项目为核心，依托开福寺旅游资源，将形成一个以旅游、度假为主的休闲生活片区和商业区； 开福区政府组团则以区政府为核心，珠江花城、顺天?黄金海岸等高品质项目的入驻，将在这里形成一个品质生活区； 以绿城·青竹湖、青竹湖畔别墅小区等楼盘为代表的青竹湖组团，在外商城和青竹湖高尔夫球场的配套下，将形成一个纯休闲的度假村式的板块。 四方坪组团早期以左岸春天为代表，依托浏阳河风光带，形成一个中高档住宅项目聚集区域，目前该组团的中坚力量为万煦园、四季美景、佳阳·悦景馨都等项目。 北城片区处于“拓南兴北”的长沙城市发展战略之中，随着北城的加速发展，其经济环境和城市面貌改观非常之大，加之北城区可利用的土地多于其他片区，发展前景广阔。 黑白区域图（姚旺负责） 1、片区基本状况分析 1.1、片区区位状况 长沙北城直通望城、连线湘阴、靠近环洞庭湖区域，位于开福区境内。区域范围主要为三一大道以北，湘江以东，东二环以西的区域。浏阳河、湘江、捞刀河三水交汇于此区域，长沙城市大动脉——芙蓉路北段在其境内。 1．2、片区经济人口状况 区域（开福区）面积188平方公里，人口42万北城的人口主要集中在开福区三一大道（丽臣路）以南的旧城区，以北则为新城区。2001年到2005年，全区GDP由21.9亿元增长到145.47亿元，全社会固定资产投资由21.2亿元增加到131.56亿元，社会消费品零售总额由25.6亿元增加到125.13亿元，地方财政收入由1.74亿元增加到8.09亿元。2005年主要经济指标均居全省前列。其中地方财政收入排名全省122个县、市（区）第4位三角洲常住人口将达5万人，流动人口将达到10万人。《长沙市城市商业网点布局规划（2005年－2020年）》，每3万—5万人设置一个社区级商业中心，每4000人设置一个街坊商业中心。建成后的新三角洲将至少有一个社区级商业中心和多个街坊商业中心，将彻底改变的“无商”历史。新三角洲全复活，使之成为城北的一个标志性商业中心和房地产的龙头，目前北城商业设施布局零散，层次低、水平低的状况。新三角洲商业圈的形成，将从根本上改善北城的商业投资和现有购物环境，提升北城在全市商业格局中的地缘价值金霞物流区长沙市人民政府发布湖南金霞物流区发展规划，在未来的15年内，长沙北城74.9平方公里范围内计划建成长株潭城市群北部工业基地、湖南省保税物流中心、中部地区水陆联运中心；到2020年，金霞物流区内人口规模预计达到42.5万，成为中部城市崛起的先锋力量。金霞物流区在规划布局上概括为“一主、一次、三组团”的结构。“一主”即核心区金霞组团，规模2万人、10.87平方公里，以发展仓储、加工、配送、包装、信息、服务等现代物流于一体的第三方物流产业为主，同时布置功能齐全的物流服务设施：“一次”即高岭物流商贸中心，重点发展物流商贸业，形成为核心物流区服务的大型综合性物流贸易基地；“三组团”是指丁字、鹅秀、青竹湖三个组团。其中丁字组团重点发展加工工业和大运量工业；鹅秀组团重点发展生活居住、商贸、办公、旅游等多功能相结合的现代服务产业；青竹湖组团重点发展会议、会展、洽谈、居住、旅游、酒店业。另外，金霞物流区规划分为现代物流区、物流服务区、保税区、交通设施区、生态控制区等五大功能区。芙蓉北路南起伍家岭波隆立交桥，北至北三环，全长约18公里，2003年通车西起伍家岭立交桥、东至星沙收费站，全长近8公里。2324千米，是中国最重要的一条南北铁路干线，其连接了六座省会，以及数十座大中城市。 地铁 2009年至2014年，建成1号线彩霞路站至黑石铺路站，线路长29.13公里，设站20座。 港口 长沙凝霞港 霞凝港拥有11个千吨级泊位，中国内河最大的现代化港口，年吞吐量500万吨，其码头岸线长达615米。 火车站 火车北站-货运站 长沙火车新南北货运站年吞吐规模前期将达到500万吨，后期按2000万吨预留50多条飞往全国和世界各地的航线 二、片区SWOT分析 2.1、片区优势分析(Strengths) A 、北城片区具备显著的先天地理优势，森林和绿地覆盖率最高、水资源最为丰富。湘江、浏阳河、捞刀河三水会集，洪山公园毗邻左右，生态资源丰富，上风上水，居住的上选之地。 B、片区交通优势相当明显，湘江二桥、三汊矶大桥横贯东西，芙蓉路通达南北，六纵六横交通新骨架初具规模，霞凝深水港码头、京广铁路、长石铁路、京珠高速、长永高