杭州三墩区域市场透视.doc

三 墩 区 域 市 场 透 视 置高机构 2010年5月 目 录 新政回顾： 1.“4.17新政”新国10条出台的背景分析 2.新政实施的短期影响： 3.后续市场预测： 4.应对策略： 新政前后杭州市住宅成交量分析 1.杭州市新政前后住宅成交量统计分析 2.杭州市同类供销调查 三墩区域住宅市场走势 1.西湖区及拱墅区新政前后住宅成交量统计（2010年1-5月） 小结：置高观点 2.祥符三墩区域未来存在的主力供应： （1）区域未来面市的地块： （2）区域内目前在售楼盘 （3）2008年至2010年祥符板块及三墩板块地出让 （4）小结：置高观点 三墩区域二手房市场走势 小结：置高观点 2010年人居展选摘 1.历年人居展成交情况对比 小结：置高观点 2.本届人居展概况及市场调研 1.新政回顾 “4.17新政”新国10条出台的背景分析 2008年 07年次贷危机引发的全球金融危机，国家投资4万亿积极救市。 房地产作为宏观经济的火车头，作为扩大内需的着力点，08年12月，国务院出台一系列优惠政策鼓励刺激地产发展。 2009年 09年受政策刺激，房地产行业带动下经济发展实现了经济的保8。 优惠政策的刺激下，08年受金融危机抑制的自主及投资各种需求在4月份彻底被释放，房地产行业迅速发展，成交呈量价齐升的发展。 2010年 3月3日-14日两会期间温总理提出坚决遏制房价上涨过快的势头。 政府在09年12月与10年分别出台国4条与国11条，国19条调控抑制房价上涨，但效果不明显。政府陷入越调越涨的尴尬局面。 4月15，国务院颁布新国4条，规定二套房首付不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率1.1倍，并实行差别化利率。 政府重拳出手，时隔2日紧接出台新国10条，并要求各地政府都制定各地细则，并引入问责制，将房产问题提高到关系民生的政治层面对待，显示了国家的信心。 央行，银监会陆续出手，央行再次上调准备金率0.5%。银监会要求所有银行在6月底提交贷款质量评估报告，并对地方政府债务重新评估。 置高解读： 楼市重手低效，楼市冷热失衡，中央赶绝炒楼。中央政府此次对房地产调控的决心不容忽视。 《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》 要点 主要内容 影响评分 实行更为严格的差别化住房信贷政策 90平方米以上的家庭贷款首付款比例不得低于30%； 第二套住房贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍； 商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款； 对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。 10 发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用 财政部、税务总局要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策。 9 加强对房地产开发企业购地和融资的监管 对存在土地闲臵及炒地行为的房地产开发企业，商业银行不得发放新开发项目贷款，证监部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组。 9 建立考核问责机制 对稳定房价、推进保障性住房建设工作不力，影响社会发展和稳定的，要追究责任 5 加大交易秩序监管力度 对取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目，要在规定时间内一次性公开全部销售房源，并严格按照申报价格明码标价对外销售。 8 增加居住用地有效供应 房价上涨过快的城市，要增加居住用地的供应总量。 要依法加快处臵闲臵房地产用地，对收回的闲臵土地，要优先安排用于普通住房建设 3 调整住房供应结构 保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%，并优先保证供应。 房价过高、上涨过快的地区，要大幅度增加公共租赁住房、经济适用住房和限价商品住房供应。 3 加快保障性安居工程建 确保完成2010年建设保障性住房300万套、各类棚户区改造住房280万套的工作任务 1 银根收紧的新政足以严重打压房地产市场 此次调整着重点在银行信贷，历次调整告诉我们，信贷收紧，房地产市场立即降温。 新政实施的短期影响： 提高入市门槛，二套房需求得到抑制，市场上盛行观望 短期内抛盘数目增加，业主降价销售 后续市场预测： 根据当前市场现状和新政力度，我司认为市场将会出现以下反应： 1.就市场走势而言：本轮调控，市场量价表