合肥百花大厦二期报告.doc

特别提示： 此报告系深圳怡安信公司为深圳市国银（集团）投资参股“百花大厦二期”项目所作，重点是针对国银提供的相关资料，对“百花大厦二期”项目进行投资可行性研究分析。 报告第二部分第二节，对百花二期项目的入市价格定位，是参照国银集团提供的周边可比楼盘均价情况，采用算术加权法平均法测算之后所得。 由于国银所提供的楼盘资料为较早前数据，且周边同类可比项目也甚少，难以建立广泛的价值参照系。从目前合肥房地产市场的发展态势来看，我们前期依据区域市场价格走势还是一个较为保守的估算，故该项目入市价格达到3500元/M2的实际成交水平是完全可以实现的。  第一部分 项目概况及市场调研分析 一、项目概况 二、合肥市场调研分析 1、合肥市房地产市场总况分析 *2、合肥市市区住宅楼市状况 3、本项目卖点探讨 *4、项目周边同类型楼盘统计 第二部分 百花大厦(二期)市场定位策略 百花大厦(二期)优劣势分析 *1、SWOT分析 *2、强卖点提炼 二、百花大厦(二期)市场定位战略 1、目标客户群定位 *2、属性定位（USP） *3、（品牌）形象定位 *4、价格定位 第三部分 项目投资回报可行性分析 一、项目概述 *二、投资回报分析 *三、项目投资回报敏感性分析 *四、结 论  第一部分 项目概况及市场调研分析 项目概况 百花大厦(二期)位于合肥市寿春路中段。东面紧临中国建设银行大厦（高12层），向东约50米是宿州路人行天桥；南面过寿春路是百花宾馆（高8层）、合肥第44中学、中国人民保险公司；西南有中国工商银行大楼（高15层）、合肥商业银行大楼（高7层）；东南有国元大厦（高15层） ；西面紧邻百花大厦一期（其北面有小学和幼儿园）、合肥政府宿舍大院层住宅区；西面约100多米有荣事达大道，该大道向南与城市主干道美菱大道相接。 百花大厦二期位于合肥最繁华的老城区中市区，南邻合肥“金融街”－－寿春路，这里金融机构云集，商业网点密布，有市建行大厦、人保大厦、平保大厦、省国投、省工商银行等，同时与古井集团投资的另一个大型项目－－古井假日酒店遥相辉映，是合肥的政治、经济核心制高点。 百花大厦二期占地面积6168m2，总建筑面积6.42万m2，由5层裙楼和两栋楼高31层高层塔楼组成，一次性开发建设。 项目二期工程主要技术指标 占地面积： 总建筑面积： ·公 寓： ·商业裙楼： ·办 公 楼： ·车库与设备用房： 6168m2 64200m2 21000m2 13786m2 20363m2 9051m2(双层车位,共267个车位) 容 积 率： 层 数： 高 度： 建筑覆盖率： 10.4 31层 111.7m 45％ 发展商： 安徽澳鑫房地产开发有限公司 建筑设计： 机械工业部第一设计院深圳分院 承建商：： 未定 周边配套设施 ★餐饮娱乐：。邻近新龙城大酒店、百花宾馆、新开元酒店、古井假日酒店 ★休闲购物：。邻近百货大楼、鼓楼商厦、乐普生商厦大中型超市、中菜市、宿州路综合菜场等； ★市政配套：。毗临市委、市政府、市人大、市公安局、市教委等政府机关； ★金融证券：。邻近省工行、建行、省信托、省人保、平保等多家金融机构； ★文化教育：。邻近省教委及著名中小学及幼儿园，如合肥六中、宿州路小学、省直机关幼儿园等； ★交通设施：。向南正对美菱大道，紧邻寿春路等干道，市公交2路、4路等十多条公交车贯穿东西南北。 目前，周边生活配套设施均距项目较近，居家办公、休闲购物十分方便，一切尽在掌握！ 合肥住宅市场调研分析 一、合肥市房地产市场总况分析 合肥——物华天宝，人文荟萃之地，以“三国故地，包拯家乡”而驰名，是m2左右，多层均价为1500－2300/m2左右，这个价位居其它片区之首位，中市区地产成为合肥地产的领头羊，在合肥楼市中占据重要地位。 业主来源 据市场调查，购买合肥中市区住宅的业主大部分是经商人士、高级白领等，主要有企业界成功人士、职业经理阶层、私营老板、机关干部、高薪IT从业人员，此外还有邻县市人士、集团购买等。随着交通环境的改善，在合肥市区置业的来自周边地区的客户层面将越来越多。 发展趋势 合肥作为华东重要的历史文化名城和全国首批园林城市，市区内住宅建设的高层化是其住宅产业发展的必然趋势，而市郊小区住宅开发成为热点。这是城市规划的必然规律，随着城市建设进程的发展，市区内的土地资源将越来越有限，地价也会越来越高，同时政府对商家开发高层住宅项目也相应有所控制，所以城区中心地带的高层公寓就属于有限供应产品。但从现已建成的如新华大厦、金成大厦、三荣大厦等项目的销售情况来看，有的很好，有的不尽人意，说明高层住宅项目的操作风险也较大，对于发展商的资金实力、资源掌控能力、系统运作水平等都是考验。 三、本项目卖点探讨 合肥中市区作为合肥房地产