合肥大世界商贸广场项目产品策划报告.ppt

产品建议 项目霍邱路的临街处避免设置人行车行隔离栏，达成人流有效导入，提升临街商铺价值。临街商铺外应尽少设置台阶，以免上、下之间的不便，阻碍人流的导入 有规划的设置广告位，有利于经营商家的广告发布。合理规划布置的户外广告位能提升商业形象，但避免无序设置 商业规划 商业导出 针对本案较大体量的商业面积，一方面承担着整个合肥的中端市场的消费，另一方面也顺应了合肥现有商业市场主题概念的缺乏，本案必须拥有较大的商业体量，以充分营建主题化消费和生活配套。此外，商业价值的潜力巨大，也将成为发展商的富厚资产，其重要性不言而喻。 商业切入点 一级市场线 依托城隍庙区域现有主要目标消费群体，并对目标客群进行再细分，牢牢抓住学生这一消费群体；通过对商业物业的升级、经营方式转型、业态业种的搭配等不同手段，带动区域消费理念升级；打造与区域内其他商业有明显区别的主题商业模式，树立具有时尚潮流感，同时受众度广的商业形象 结论提点：服饰、娱乐、休闲、餐饮等 二级市场线 引导周边县市及本地区中低收入人群，通过培养其对购物环境、商品质量、价格、款式、服务等方面的认知度，满足及改善其对时尚购物的需求，改变时尚就属于高消费的错误观念 结论提点：服饰、餐饮等 ? 三级市场线 满足本项目周边居民及办公的日常生活消费需求 结论提点：日用品食品超市、餐饮等 布局原则 考虑到霍邱路沿街位置的商业价值，因此建议项目沿霍邱路设置沿街商铺，并主要针对城市中端品牌商家招商，以树立项目良好的市场形象面，提升物业整体档次，且便于人流最大化的导入 目前区域市场正由批零兼营朝零售市场发展，项目抓紧市场契机，有效推进，做到更为贴近普通消费者的需求，提升商业文化、景观，做到有内涵的商业经营 就目前区域市场的无品牌、无序化的经营模式，结合城市未来商业的发展趋势，项目直击市场空缺点，由无品牌到品牌化商业时代的发展态势，营建品质化商业 考虑有序招揽外地经营商家入驻本案，达成主题化运营，因此建议定向招商，服饰商家如：海派、杭派等派系；皮具商家如：温州等；小商品如：义乌等，通过主题化经营理念营造对于市场的直击面，可通过可通过与异地商业协会达成联手，进行目的性的主题消费营建 业态布局 B1F 美食广场与生活超市：美食广场主要以速食快餐为主，辅以地方特色小吃等 生活超市主要经营日用、食品等日常快速消费品等 1F 名店馆，主要以异地派系服饰、皮具、饰品为主，辅以同类业种少数本地品牌 2F-3F 淑女馆、少女馆，主要包括女装、彩状、饰品、皮具、皮鞋等 4F 休闲服饰馆，主要包括运动及休闲服饰，中性装、运动鞋类等 5F 饰品超市，主要通过整体性引进义乌商家整体经营 亦可与义乌行业协会联络获取货源经营，另外留出500平米作为商场日后统一经营管理办公区域 6F 娱乐天地，主要包括网吧、茶坊、迪厅等 业态业种构成及配比 项目B1F~6F总建筑面积约为16800平米 服饰饰品类业种——建筑面积11,500平米，占比约69% 餐饮类业种——建筑面积2,000平米，占比约12% 娱乐类业种——建筑面积2,400平米，占比约14% 超市——建筑面积400平米，占比约2% 商场办公区——建筑面积500平米，占比约3% 项目目标客群分析 之经营者 客群属性 经营客群是项目的使用者，经营的商品与项目的整体商业环境组成一个消费供应体系，共同为另一个使用者即消费者提供消费服务 ? 客群组成 本地及异地服装，饰品经营商家，其中本地占比70% 异地以杭州、南京、武汉为主，占比30% 项目目标客群分析 之经营者 客群特征 本地经营商家区域经营经验丰富，但商品质量较差，商品价格低，属于无品牌运作 异地商家经营商品的风格明显区别于本地，商品时尚潮流感明显，且在经营上有较强的品牌化运作趋向 ? 经营者心理分析 此部分客群内心考虑的首要因素便是经营业种的商业价值。客观表现在地段、现状、周边商业环境、客流量、消费者特征和商业聚集效应等。在此基础之上对商铺的租价与未来的经营回报进行权衡之后决定是否接受 项目目标客群分析 之投资客 客群属性 老城中心黄金地段旺铺供应量较小，因此老城中心商铺供求关系呈现供小于求的顺向态。由于该类客群具有明显的抢滩心理，导致老城中心的旺铺供不应求。 投资客吸纳基础 项目自身的主题商业定位与城隍庙区域商业环境综合作用下所产生的大量人流汇聚能力 本区域乃至合肥商铺租金行情不断上涨，将带来空前的商机，产品的绝对号召力使商业前景颇为乐观 关键点提炼：投资成本控制是投资客第二考虑重点，是影响其最终购买与否的关键。 项目目标客群分析 之投资客 客群来源 本地投资客群 外省市特别是长三角地区的投资客 客群职业及年龄构成 公务员 企