济南经四纬十二地块投资可行性简要分析.docVIP

经四纬十二西北地块 ——投资可行性简要分析 2009年8月14日 一、济南市整体房地产分析 1、济南市概况 济南市作为中国东部沿海经济大省－山东省的省会，是全省政治、经济、文化中心，也是国家批准的副省级城市和沿海开放城市，经济实力雄厚，发展速度快，房地产市场具备了腾飞的先决条件。济南也是东北亚经济圈和环渤海地区的中心城市之一，是联系京津和沪杭的主要城市之一，在全国经济中的地位显著。 济南的对外交通四通八达，道路网遍及全国，是国内交通枢纽城市之一。山东省的城镇体系战略将以济南、青岛为中心，以交通干线为轴线，形成东西部相互协作，共同发展的整体格局。在济南今后的发展中，与北京、上海的联系将持续加强，在跨省域的更大范围内发挥更加重要的区域中心城市的作用。 2、08年济南市房地产市场情况汇总 据济南市建委对商品房供需情况的统计，2008年我市可售房源23507套，成交12135套，完成销售面积136.7万平方米，平均成交价5448元，平均每套总价61万元，总成交金额近75亿元。剩余房源11372套，剩余面积143.8万平方米，按套数算销售率为51.6%，按面积算销售率为48.7%。2008年济南公寓销售2645套，剩余3969套，销售率39.9%。商铺销售758套，剩余1482套，成交面积31310平方米，按销售面积计算销售率仅为8.6%。写字楼销售245套，剩余1488套，销售率18.19%。 3、国际金融危机影响，08年房地产市场整体较弱 据市建委对商品房供需情况的统计，2008年我市可售房源23507套，成交12135套，完成销售面积136.7万平方米，平均成交价5448元，平均每套总价61万元，总成交金额近75亿元。剩余房源11372套，剩余面积143.8万平方米，按套数算销售率为51.6%，按面积算销售率为48.7%。2008年济南公寓销售2645套，剩余3969套，销售率39.9%。商铺销售758套，剩余1482套，成交面积31310平方米，按销售面积计算销售率仅为8.6%。写字楼销售245套，剩余1488套，销售率18.19%。 4、刚性需求支撑，09年市场开始回暖 济南市统计局发布的1-4月份我市经济运行情况显示，我市房地产投资和商品房销售同比均有增长，房地产市场呈现回暖迹象，其中住宅销售额增长38.3%。 09年上半年数据显示： 在售项目45个（建筑面积2万平米以上），其中新增项目10个； 全市总供应量20753套（221.96万平米），其中新增供应量9975套（112.3万平米），新增供应较去年同期分别上升8.67%（36.12%）； 上半年累计成交15214套（155.7万平米），同比上升118.15%（127.3%）； 09年初的销售价格为6283元/平米，1-3月份基本持平，从4月份开始，随着市场好转，开始上升，6月份达到6455元/平米，较去年同期增长8.8%； 1-5月份在刚性需求的带动下，济南成交持续上升，在5月份达到最高，成交量为4738套，6月份以后有所回落。 4、全运会召开，城市中心改建，济南房地产市场将有较大发展 09年10月份即将召开的全运会，对整个城市的品质提升有直接的促进和推动作用，济南的城市建设有了飞速的提高，消费水平也水涨船高，这对济南房地产市场的促进是非常有利和明显的。 5、竞争与机会并存 随着鑫苑、保利、海信、海尔、绿城、中海等大开发商进入济南市场，给济南市场带来了前所未有的竞争压力。竞争是残酷的，但是只要产品优势明显、性价比高、定位准确，再激烈的竞争环境也会有一席之地。 济南交通位置处于枢纽地带，对经济文化等各方面的辐射力较强，因而城市的发展空间巨大，这恰恰预示着房地产市场的潜力。从济南未来５年的规划来看，旧城改造对住宅的需求量就高达2300万平方米，再加上自然购买，这个数字还要增大。5年内的实际需求量可能是4000万平方米左右。 二、周边竞争性项目调查分析 1、新世界阳光花园 项目概况： 新世界阳光花园项目规划建筑面积约58万平方米左右。东起纬十二路，西至北小辛庄西街，南起经七路，北至经六路延长线，占地23.87公项，规划建筑面积58万平方米，整体项目遵循大社区，小组团的规划布局，分东、西两区。 新世界阳光花园整体规划南低北高，以“行列式”、“眼皮式”相结合的楼座排列手法，营造出环境，各个楼座单元采用错落、降层等手法，便于居民观赏中心区绿地景色。 周边配套： 教育配套：营市东街小学、振兴路小学、槐南小学、济南第九中学、济南第二十中学、济南第十二中学、南辛庄学、德兴街小学、山东技术学院、济南第十九中学 医疗配套:省立医院、济南第五人民医院、儿童医院、槐荫人民医院 银行：中国银行、农行、华厦银行、交通银行、工行、建行、农行、济南商业银行 购物：西市场片区、华联大厦、嘉华大厦、