昆山亿立国际商贸物流园项目提报.ppt

3、招商策略：先确立主力店投资商，再全面招商。主力店投资商是发展的关键。先招主力店投资商的重要性在于： 一是通过主力店投资商的号召力可以有效地聚起客流； 二是主力店投资商的确定可以起到商圈群聚的效应，从而可大量吸引其它专业店投资商； 三是根据主力店投资商的特殊要求进行设计，既保持一致又凸显主力店的特性。主力店投资商的招商成败决定着整个招商的成败，因此招商的第一步就是主力店投资商的引进。 主力招商的过程是理性和有针对性的。一则必须是著名的五金机电商和著名的建材商；二则必须向主力投资商提供详尽的投资报告并反复谈磋商才能实现；三是必须进行多种公关活动扩散亿立项目的影响力。 二、推广阶段和推广内容 销售第一阶段（2009.5-2009.12） 推广第一阶段（2009.5-2009.9） 1、预热、预约、迅速打出和提升亿立国际商务城知名度，引起各方关注; 2、预热期以造势活动和DM发送为主，扩大影响范围; 3、开盘销售（初步定于09年9月26日），二期物流仓储与商铺同时推出,商铺正式销售，商铺继续预约，积聚人气; 4、知名商管公司确定和大型商家主力店意向落实。 推广第二阶段（2009.10-2009.12） 1、 控制商铺供应量，引发争购炒铺效应; 2、 组织多场专项主题推介会进行有计划和针对性的推广; 3、 组织召开苏州(太仓)、上海的商业推广会; 4、 主力店、重要商家来昆山签约仪式及与昆山商家交流研讨会; 5、 重点打出亿立国际商务城新思维、新形象、新时尚、新潮流 的“四新”特色。 销售第二阶段（201０.1-201０.12） 推广第三阶段（201０.1-2010.6） 1、商铺拍卖、大规模提价; 2、重点打出 “昆山五金机电之最”的新仓储式销售方式以及各个特征的阐述; 3、对项目特色进行详细宣传。 推广第四阶段（2010.7-2010.12） 1、加快部分商铺建设，让大商家先期进入营业，带动人潮，引发购铺旺潮; 2、重点宣传主题“最后赚钱的机会” 。 三、 第一阶段销售计划 具体销售安排： 工期最好能在今年4月正式开工，预计6月第一批房源施工建筑出地面。同时，接待中心交付，7月份销售公司进入现场售楼处组织开展招商及销售工作，现场接待中心市区（建议在柏庐路）销售公司将于8月正式进场组织宣传工作。 物流仓储部分建议：适当扩大一期规模，（组合原规划２期部分区域）减少3、4期规模，扩大五金机电商业物业规模（建筑面积在5万平米以上），达到昆山机电之最效应，并能更好实现“以租带销”的良好局面。为配合商铺销售，物流仓储一期建议在4月开始招商，6月底完成大部分招商工作 。 商铺部分3次阶段性开盘，第一次开盘计划在9月26日。 1、第一阶段销售商铺： 第一阶段先销售Ａ、E区的商铺(考虑到A区东侧为停车场，易于积聚人流，采光也较好，适合建设售楼中心)，销售上务必注意销控的重要性。原则上对商铺的要做相当数量的销售控制，根据前期客户意向的摸底调查，有针对性的定价，必须实现每间铺位销售价格的最大化。 第一阶段销售定价： 商铺均价为5250元/平方米（A、E段）,价格定位依据见成本预算表 根据付款方式，折扣各自不同。 1、一次性付款：96折 2、15天内完成按揭付款：98打折 3、分期付款：不打折 推盘时机的选择： 总体贯彻“低开高走”策略，注意好销售控制和价格提升的节奏。 必须在客户积累到足够数量后推出，销售开始后一蹴而就，保证每一期商铺开始销售即售磬，制造市场追捧的火爆场面。特别应该注意的是，其中有两个硬性条件是必须具备的： 1、商业管理公司或顾问公司的进驻。 2、商铺经营的地方优惠政策。 销售阶段分期 全案的销售共分两个阶段： 第一阶段：2009年5月——2009年12月 第二阶段：2010年1月——2010年12月 第一阶段销售计划安排 时间 销售期 主要业务表现 销售准备 销售目标 5/1-6/30 销售引导期（亦称作渗透期） 模型、三维、户外广告、报纸软新闻、客户排序预约、DM派发、售楼处准备、招商活动深化、商业管理公司确定、合同文本、商管协议拟订； 7/1-8月30 内部认购期 客户预约、登记、意向性调查，商铺预约达到7000平方米； 9/1-9/26 公开期（9、26开盘） 开盘前准备、开盘仪式、预约客户转定、 开盘活动准备、表单印制、开盘前培训、市场调研深化、引爆热销，商铺预约达到10000平方米； 9/27-10/30 强销期 现场销售执行 业务执行、下定签约、策略调整；商铺预约达到12000平方米。 11/1-12/31 强销期 现场业务执行，下定签约、引爆热销商铺销售达到15000平方米 总计 ：累计商铺销售15000平方米 （此数据包含预测