兰州市宏基大厦营销操作思路.ppt

* 中国地产商域网 宏基大厦营销操作思路 成都世纪紫杨房地产营销有限公司 二00八年七月四日 第一部分、项目背景 一、项目背景 1、项目概况 本项目建成于2005年，总共七层，配置了两台观光电梯。项目的建筑外观以浅土黄色涂料外墙和宽幅玻璃窗，已显陈旧。 位于兰州中山路和张掖路步行街交汇处西北侧，与亚欧和西单隔街相望总体大区位优越。但项目四面被其他建筑阻挡，特别与张掖路和中山路的两个重要临街面，一面被1层的低层临街商业阻挡，一面被7层多层商住用房阻隔，目前项目仅有临中山路的两个4-6米宽的入口。 据城市规划，项目南面的底层商业建筑以及广交车站 将拆迁和搬迁，空出后将以转盘为起点直到清真寺整个做成一条景观绿化带。 2、项目区位图 3、楼层业态分布现状 1-2层空置 3层整层为生态茶坊 4-5层为两家网城 6层为开发公司的办公室、招待所各半层 7楼空置 4、计划发售楼层及面积 1层：700 ㎡ 2-3层：800 ㎡ 7层：800 ㎡ 共计：3100㎡ 二、市场背景 全国商业地产市场疲软—— 2003年-2005年属于全国的商业地产鼎盛时期，但这个周期过后大多数商业进入运营阶段，由于商业地产开发商的重销售，轻经营的运作方式，使得大多数商业地产项目后期经营难，投资收益预期无法实现，大多数投资者都有一种受骗之感，因此自2006年商业地产开始低迷。 产权式商业被市场排斥——经营问题凸现，影响攸关的是产权式集中型大商业。 临街型商业受市场欢迎——步行街、社区商业等临街类商业主要在于其投资、出租、经营难度小，不像集中型大商业对主力店、整体经营情况、租金回报的高度依赖。 兰州的投资需求低迷——根据调研兰州商品房投资行为仅仅占总体购房行为的11%左右。同时，兰州始终没有出现过产权式酒店、写字楼、专业市场等投资型物业形态，缺乏投资氛围，投资市场缺乏引导。 商业用房的空置率高—— 2007年兰州市共完成房地产开发投资74.45亿元，比2006年增长了38.38%。商品房施工面积、新开工面积和竣工面积均有所下降。商品房新开工面积175.29万平方米，其中商业27.24万平方米；商品房竣工面积156.43万平方米，其中商业22.54万平方米；商品房销售面积214.39万平方米，其中商业12.64万平方米。商品房空置面积截至去年年底累计为84.88万平方米，其中商业42.99万平方米。 兰州集中型商业艰难——兰州商业以西站阳光家园商业步行街和瑞德摩尔为首，其主要原因在于项目定位和运作思路失误。 兰州中心区在售商业基本没有——兰州的土地资源异常稀缺，城市中心区更是寸土寸金，目前张掖路步行街周边没有在售商业项目。 兰州没有专业市场类商业销售——整个兰州地产开发还处于粗放型阶段，物业形态单一，还谈不上市场细分，专业市场、写字楼、投资型酒店、投资型公寓等投资物业形态还没有出现。 房地产投资市场并没有被激发——不是兰州市民没有钱，没有投资意识，有闲钱的人肯定是有的。准确地讲兰州的投资渠道相对缺乏，房地产投资应该更加活跃。 但房地产投资市场却没有被开发出来，其原因有以下几点： 错过了房地产发展的黄金时段——目前国家的政策日趋完善，全国房地产市场不稳定，全国房地产市场已经过了最繁荣的粗放型阶段，而兰州的房地产起步较晚错过了房地产的黄金时段。 没提没有能力与开发商联动创造、开拓出这部分市场——兰州媒体还处于初级阶段，媒体还没有达到引导和烘托市场的阶段，这一方是实力不到，另一方面是意识不到。 兰州的房地产市场还处于开发地初级阶段——兰州土地资源稀缺，市场的总体供应量有限，使市场长期处于卖方市场阶段，市场竞争谈不上白热化和激烈，所以开发商没有花大力气的细分市场，从投资、自住或物业形态上去差异化竞争。导致了共计的单一，投资市场也没有被开发出来。 第二部分、项目SWOT分析 一、项目的优势 项目位于城市的中心商业区，可借享城市中心商业的市场号召力而带来的巨大消费人流和区位光环。项目的外围商业氛围浓郁，紧邻亚欧商场、西单商场、音皇娱乐会所、秦妈火锅、外滩风尚等大商业。 项目外围交通状况优越，有西关公交车站多路公交车通达城市各处，同时项目的东南入口近邻中山路地下人行道出口，东北入口处为规划中的公交车站。 项目南面的低层商业用房和公交站拆迁和搬迁后，将打造成一个景观绿化带及广场，届时本项目的商业价值将成倍提升。 项目1-2层以及住宅1-2层底商都处于控制，而且L型的建筑布局形成了中庭小广场，有利于经营和主题商业的打造。 项目的体量小销售的需求压力轻。 二、项目的劣势 项目四面被其他建筑阻挡，没有一个临街面，仅有临中山路的两个4-6米宽的入口，使项目的商业价值大打折扣。 项目的电梯、消防通道、设备用房都设计在南面，如果南面的低层商业用房拆迁后，将使本项目位置