某广场项目发展战略计划.doc

后广场项目发展战略计划 战略目标（财务方面） 利润率战略 单方总成本控制在5200以内 实现项目总均价：7000元/㎡ 2006年度完成销售开工面积的20% ，20000㎡ 销售回款：1个亿（合同值） 增长战略 商业部分的收入、利润 目标市场 目标客户 提供给目标客户的价值法则（客户方面） 目标市场 市场定位：充分利用项目区位及顺驰品牌的优势，以合理的空间布局、主题环境设计、突出个性化的产品设计及高品质的生活配套为依托，强调产品差异化和附加值,成为面向全市高收入阶层的天津城市中心的相对内敛的高档生活住区。 市场定位分析： 1、项目位于城市中心区，内环线以里，区域价值前景较好。 2、海河两岸的改造工程，将使项目所处区域在未来短时间内，价值将得到进一步的提升 3、周边中档项目居多，各项目自身素质各有特点，体现在环境营造、房型设计、社区综合配套等方面并无突出之处。所以，该区域市场对综合素质优秀的高档住宅项目存在需求。 项目周围市场分析 该地区是河东区项目比较集中的区域，地理位置较好，处于河东、和平及河北交界处，交通便利，但由于铁路等客观因素的影响，自然环境目前较差，同时由于历史原因，该地区人文环境不是很好。多数项目在期房阶段售价较低，多为6000元/平方米左右，甚或更低。随着规划路、城市广场的建成，周边项目的落成，大大改善了该地区的人文环境和自然环境，区位价值大幅度提高。但大部分项目档次低，在配套、营销方面缺乏创意、无特色，销售情况较差。 中海地产在天津的万春花园项目：因为这个项目采用的是南方的设计，相对于区域内的其它项目，特点比较鲜明，虽然价格相对于周边项目平均价格高出600元/平方米，但是凭借其较高的产品性价比，还是取得了相当不错的销售业绩。 万春花园项目情况 概况 价格 客户 房型 销售概况 规划和容积率 环境 由五栋多层加上5栋点式小高层组成，整体感觉比较局促，楼间距较小 均价5200元/平米，总价在55万到75万之间 一期多层的客户中，个体经营者和个人职业者占了较大比例，二期当中20-30岁的年轻人比例较高 85和109平方米的两室，占到50-60%,120—130的三室占到30-40%，另外还有一部分200以上的跃层 一期基本售罄，二期开盘一年，412套房子，还剩下98套。其中85和109的两室、200以上的跃层已经售罄，现在剩下的多为三室户型 规划上基于组团的设计思想，采用人车分流的交通方式，生动的山墙及屋面设计。占地6.2公顷，总建筑面积14公顷，容积率为2.25 绿化率为43%,整体环境以绿地为主，绿地面积相对较小，没有空间感和层次感 在邻近的华昌大街沿线，与和平区为一河之隔, 交通便利，大量危陋平房的改造，使该地区出现了众多的项目，但项目产品品质大多不高，多数项目仍以地点为主要卖点。除华馨公寓的销售情况不错外，其它的销售情况都不是很好。 但是从整个区域的项目来说，售价较低，项目的素质不高，大多还是定位于经济适用房。并且此范围内没有高水平、高素质的高档项目，这与此区域的优越的地理位置是极不相称的。此地段还很明显的缺少一些改善型的住宅。从万春的项目可以看出，如果项目较好，即使售价高出周边较多，也是能够赢得市场和消费者的青睐的。 周边项目调查表 项目名称 美震 裕阳花园 万春花园 聚安园 秋实园 惠森花园 华馨公寓 巨福新园 地理位置 河东华昌大街与新兆路交口 东站后广场新广路中段 河东新开路与华龙道交口 河东新开路与华龙道交口 东站后广场 东站后广场新兆路南侧 华昌大街与新开路交口 河东新开路 建筑面积(平米) 20万（整体） 8万 13.5万 7.5万 10万 13万 22万 28万 7层、小高层 6层、小高层 6层 6层 7层、小高层 6层 6层 93-110两室 115-130三室 140左右跃层 90-110两室 130-150三室 110三室 85二室 120三室 80-110两室110-140三室 84-100两室 58-68一室90-110两室 92-110两室 120左右三室 90-100两室136-165跃层 6150 6400 6700 5800 5700 5700 5600 精装修6200 5400 现状 期房+现房 现房 现房 现房 期房 期房+现房 +现房 15800元/M2 000元/M 2160M2以上2层 500-13000 售磬 230M2以上180 售磬 售磬 售出率(%) 现房比较好，期房起步阶段 95%