南京滨江奥城项目商业部分市场研究.pptVIP

2004年南京商业物业价格对比 整个河西地区共有57个在建在售楼盘项目，其中： 北部整合片区：21个楼盘 中部建设片区：36个 南部规划片区：0个 河西房地产市场开发情况 河西新城的建设汇聚了国内众多知名的大牌地产开发 商，都竞相推出超级大盘，主要地产开发商有： 本地开发商：江苏建设、江苏信达、江苏圆泰、南京宋都、南京紫 金、南京朗诗、南京建瑞、南京骊城、南京金高、南 京新苏、联强冶金、圆通置业等； 外地开发商：天津顺驰、深圳中海、深圳万科、大连万达、香港仁 恒等 2004年河西地区共挂牌出让了2137亩地，其中经营性用地270亩，住宅类用地1867亩。2005年计划出让土地面积约1900亩，主要是河西中部以及少量北部的土地。 2005年全年河西新城住宅上市面积将达到220万平方米。 今明两年内即将上市的在建住宅楼盘总面积超过400万平方米。 河西新城住宅开发量 住宅市场方面： 价格 河西地区房价在去年底一度窜到了7000元上下的高位，但在宏观调控的影响下回落明显，5、6月份交易价格分别降到了6184和5834元的水平，而且6月1日房产新政实施后，多家本地开发商打出了降价旗号，就连大牌开发商中海地产也在暗中降价销售，现在河西新盘开盘价格从5500—6500不等。 去化 河西的销售形势目前不容乐观，6月份成交量前十名的楼盘共销售540套。销售前十名楼盘中，除了中海塞纳丽舍取得了161套的不俗业绩外，其他楼盘大都在二三十套上下徘徊。而万科光明城市、顺驰奥城、万达华府、紫鑫中华广场、金马骊城等去年底开盘的大盘成交量都在10套以下。 河西房地产市场销售情况 河西房地产市场销售情况 商业物业市场方面： 价格 河西地区商业物业市场开发相对较慢，目前推出的项目很少。但由于河西新城区规划的高起点和高标准，商业物业档次普遍较高，6月份建邺区商业物业成交均价达到了12378元/平米的高价。但整个6月份建邺区的网上成交套数只有3套，这个价格并不具有代表性。事实上河西新城目前在售的商业物业非常少，商业新盘的价格无法通过市场交易渠道来获取。 去化 河西商业物业目前在售的极少，除了上半年的香缇丽舍的配套商铺外，目前我们项目是其中最主要的一个。究其原因，一是商业物业开发比住宅慢，大部分项目还没有到开盘周期；二是受当前住宅物业市场趋冷的影响，消费者观望情绪增加，开发商也有意拖后了上市时间；三是有些商业物业开发商意欲持有自营。 目前河西商业地产主要的几种存在形式为： 规划中沿纬九路的商业中轴线； 新城规划建设的三大社区商业中心； 新城中央商务区（CBD）配套商业； 大型住宅小区配套商业和底商； 大型文体设施配套商业（如奥体中心）； 河西原有的商业设施（如陶瓷市场等）。 河西商业地产的主要存在形式 南京市及河西地区商业经济发展分析 南京市及河西地区经济社会发展分析 河西地区商业地产发展现状及分析 河西地区商业经营性物业竞争性分析 河西新城总体规划和建设情况分析 市场研究篇——内容提要 竞争区域和竞争性项目界定 竞争区域的界定 竞争区域界定为距离本项目2公里左右，向北至纬七路，向东至秦淮河，向南越过纬九路的一个扇形区域。 竞争项目的界定 本区域内竞争项目主要有：紫鑫中华广场、欧洲城、金马骊城、奥体新城、万科、中海、万达、世纪星园等大盘的配套商业；奥体中心和第一区的配套商业；CBD的配套商业。 欧洲城项目简介 欧洲城又称凯旋城，坐落于河西新城中央商务区CBD北端，占地 面积13.8万平方米，总建筑面积为34万平方米，集高尚住宅、酒店式公寓、高档写字楼、大型商业卖场为一体的综合物业类型的房地产开发项目。 总体分布为A、B、C三大区域。 A 区为城市广场、绿地景观； B 区为商业、金融、餐饮、大型超市、精品名品室内商 业街区及商务公寓等配套设施； C 区为中高档住宅及配套商业设施。 欧洲城商业共有11.6万平方米，商务公寓4万平方米，商务楼4万平方米，地下室6万平方米，能停机动车约900辆。 欧洲城商业规划11.6万平米，目前正在建设中。 6月30日，欧洲城开发商江苏信达置业与台湾康诚仓储签订了在河西欧洲城开设乐购超市的协议。 欧洲城以出租形式与TESCO乐购超市合作，双方签订了长达20年的合约。乐购这一大型综合超市的入驻将给此项目以及