南京骋望丽都.doc

 骋望骊都【测评结果】 通过市场调查和比较分析，综合考虑影响项目价值各项因素，基于中国房地产指数系统样本，分别运用市场比较法、成本法、典型投资收益法综合测评项目市场价格。 市场比较法测评项目价格为：14292元/平方米 成本法测评项目价格为：11148元/平方米 典型投资收益法测算项目价格为：9202元/平方米 结合当前市场现状，综合确定项目在价值定义和测评假设限制条件下的6月测评价格为12000元/平方米。 【项目要点】 地理位置：骋望骊都项目位于江宁大学城，地处中国传媒大学以东，金陵科技学院以南，占地面积97438平米，项目西面为方山风景区。项目距离正在建设中的南京地铁一号线南延线药科大学站仅1500米。 户型特点：主力户型为舒适两房，主卧朝南并带卫生间，客厅有风景阳台，同时为“恒温恒湿恒氧”精装修有机住宅，更加注重居住的舒适度与功能性。 企业实力：广东骋望地产集团有限公司是由原汕头市百得投资有限公司更名而来。企业以打造精品楼盘立足于房地产市场，代表作品有汕头标志性建筑—潮汕星河大厦。 周边配套：骋望骊都周边设备配套有乐活时尚街区、文鼎商业广场、南京医科大学附属医院、同仁医院、江宁体育中心、毗邻地铁1号线，地块内配置一处9班幼儿园，其用地面积不得小于3800㎡，设置一处菜场。 一、市场比较法 选取可比实例 根据项目所处位置通过调查和对比分析，选取位于同一供需范围内或不同范围内与项目产品类似的近期成交的3个项目作为可比案例，以可比项目销售均价为基础，通过修正得出评估对象的市场价格。 比较因素条件说明 测评对象及对比案例 比较因素 测评对象 骋望骊都 对比案例A 金陵天成 对比案例B 胜泰华府 对比案例C 万科金域蓝湾 销售均价 　 13800 14652 15680 交易日期 　 2011年6月 2011年6月 2011年6月 交易情况 未开盘 正常 正常 正常 区 域 因 素 地理位置 江宁板块 江宁板块 江宁板块 江宁板块 交通便捷度 较便捷 便捷 便捷 便捷 周边环境 好 较好 好 好 区域配套 一般 完善 完善 较完善 个 别 因 素 土地用途 住宅 住宅 住宅 住宅 建筑形态 板楼，小高层 板塔结合，高层 塔楼，高层 板楼，多层，高层 容积率 1.59 3.4 3.93 2 绿化率 36% 37% 40% 40% 户型设计 　 73% 70% 82% 装修情况 精装修 精装修 精装修 精装修 社区配套 较完善 较完善 较完善 完善 开发企业品牌 骋望地产 南京天建置业 南京同曦地产 万科置业 因素修正 （1）交易情况修正：由于所选取的三个可比案例，均为自由竞争市场销售均价，且交易日期相同，设评估项目为100，则三个可比案例修正系数分别为100、100、100。 （2）区域因素修正：三个可比案例位于同一供求区域，根据地理位置、交通、环境、配套等确定区域因素修正系统。 （3）个别因素修正：主要考虑项目土地用途、建筑形态、容积率、绿化率、户型、装修、社区配套、企业品牌等指标进行比较。 修正结果 比较修正条件指数 测评对象及对比案例 比较因素 测评对象 骋望骊都 对比案例A 金陵天成 对比案例B 胜泰华府 对比案例C 万科金域蓝湾 销售均价 　 13800 14652 15680 交易日期 100 100 100 100 交易情况 100 100 100 100 区域因素 100 104 106 104 个别因素 100 92 92 112 比准价格 　 14422 15056 13398 根据比较因素条件指数表，编制因素比较修正系数。经过计算，三个可比案例的比准价格分别为14422、15056、13398元/平米，取三个简单算术平均值作为市场比较法求取项目市场价格为14292元/平方米。 二、成本法 根据房地产开发商取得房地产开发用地进行商品房建设，然后预售或销售所建成的商品房这种典型的房地产开发经营方式，从房地产项目价格构成的各个方面进行测算，最终确定项目的市场价格。 典型房地产开发经营模式测算 序号 项目 取费基础 费率 金额(万元) 1 土地成本 地块于2009年9月16日成交，规划建筑面积15.62万平方米，成交总价28550万元，楼面地价1828元/平方米.假设年土地增值收益率为10%，时间修正至2011年6月。 34546 2 开发成本 建安成本A 约1300元/平方米 26554 红线内市政费用B 建安成本A 12% 3186 基础设施配套费用C 建安成本A 12% 3186 勘察设计费用D A+B+C 8% 2634 3 管理费用 1+2 3% 2103 4 投资利息 以开发周期3.