南京银河大厦项目竞标书.docVIP

银河大厦项目竞标书 开发商背景 苏宁电器为国内知名的民营企业，企业实力排名国内民营企业中的前列。目前正在积极筹备年底上市。银河地产是苏宁电器下属房地产开发企业，目标是在近5年内成为南京著名的房地产开发企业。目前，苏宁电器为背景开发的写字楼项目有苏宁环球大厦，是近年内南京几家开发颇为成功的写字楼项目之一。该项目以办公和酒店公寓为主，在当时的特定市场环境下，特别是能在地段不占优势的情况下能够取得这样的成功说明苏宁集团的开发很具有前瞻性，符合当时的市场需求。 工程概况 银河大厦位于南京繁华的商业区中山北路与山西路的交汇处，为南京山西路一个十分重要的位置。用地范围为山西路以南，中山北路以西，红线用地面积为10500.38平方米。北侧与现有的山西路市民广场相对，西面与则落成的金山大厦、交通银行南京总行相临。地下通道的出入口和未来的地铁出入口与地块相连。 银河大厦是一座集购物、休闲、娱乐、餐饮、办公、商住为一体的综合性大厦。大厦建筑总高度为149.45米，建筑总面积为108517.54平方米。地上层数41层，地下3层。大厦在设计中力求内部功能齐全，设施完善，建成后必将成为山西路标志性的建筑。是人们休闲、娱乐、办公、生活的理想场所。 经济技术指标 总用地面积：10500.38平方米 总建筑面积：108517.54平方米 其中：商业建筑面积：37278.19平方米 办公建筑面积：48797.6平方米 地下室建筑面积：22441.75平方米 地上建筑面积：86075.79平方米 容积率：10.33（包括地下室） 8.1（不包括地下室） 覆盖率：48% 机动车停车位：地下：307辆 地上：15辆 非机动车停车位：地下：2000辆 地上：500辆 建筑规划 项目分群楼和塔楼两部分。群楼高8层，31.95米，其中首层层高4.5米，2-8层为4.2米。商业群房1-7层为商业用途，8层为中西餐厅。主楼标准层3.4米，其中公寓式办公集中在10-24层，25层为避难层和设备转换层，26-41层为办公楼部分。 项目的商业人流沿中山北路，及山西路步行道进入，机动、餐饮人流沿傅佐路进入，办公人流在用地东南侧规划道路进入。机动车入口设在傅佐路，机动车及非机动车地下车库出入口沿用地东南侧规划道路组织进出。 地下一层商场设出入口与城市地下通道及地铁站相连，使商业人流的集散与城市交通系统联系紧密。同时，在大楼的内部、外部均设计了残疾人通道，方便了残疾人使用。另外，还设计了紧急消防通道，以供紧急情况时使用。 产品理念设计 南京什么人需要写字楼 写字楼一方面是办公的场所，需要提供舒适、高效、便捷的办公环境；另一方面是公司的门面，从写字楼的装修档次、硬件配备标准、租金费用都可以从侧面反映出租用者的品位、资金实力…… 小公司讲面子、大公司讲排场。有很多人认为南京写字楼的生存空间小，因为集体消费可能的大公司在南京都采用自建写字楼的方式，而并非租用高等级的写字楼，这是对公司排场的不同认识导致的。因此在南京的写字楼多是面对中小企业的。其实，大公司不购置高档写字楼也有他们的苦楚。南京的写字楼服务功能有限，不能完全满足企业的要求；入驻客户的档次参差不齐，企业形象未必好；自主权少，公司不能随意支配资源。事实上，一些小公司在入驻写字楼后也有类似的抱怨，只是实力所限不得不选择尽可能满意的写字楼，也造成一些软硬件配备不良的写字楼无人问津或客户的流动性大的现状。 高级商务人士： 他们是一些小型公司（主要是广告公司、咨询公司、事务所、高科技公司、网络公司、旅行社、外地驻宁办事机构/分公司）的创办者。公司里有几个或十几个职员，处于事业的起步阶段，需要有一个高档的办公场所（既满足办公的需求，又能满足自身形象的需求）。 需求趋向分析 鉴于目前房产市场供给现状的无奈，他们只能花费昂贵的租金在星级酒店（如金陵饭店）、高档写字楼（如新街口世界贸易中心）办公，但这些场所的物业产权不属于他们，花费总数不菲的租金又不能使之成为公司创业的固定资产，不能实现保值增值功能，而且没有足够完善且实惠的配套设施可以方便使用，因此他们潜意识里在等待一种完全适合他们需求的物业类型的出现。 2．投资者： 他们以高级白领和“知本家”为主，享受一份不菲的薪水或有自己的企业，对资金运做、投资回报很有自己的一套想法。 需求趋向分析 鉴于目前股市低迷和储蓄利率微弱的无奈，他们一直在寻找另一种投资途径，希望投资回报率稳定且风险不大。毋庸置疑，当然是房产的投资。至于选择哪一类型的房产进行投资，这是值得考虑的问题。如果有一种物业：投资不大，且既可以在三级市场上不愁需求，也可以买下自用（居住、开办小型公司、经营其它行业等），一方面可以确保资产保值，同时也能带来可观稳定的出租收入。这是一种什么样的物业呢？ 3