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成都甲级写字楼市场研究 人文地理专业 研究生：渠文晋 指导教师：邹高禄 摘要：房地产市场中的写字楼市场不仅是房地产行业的缩影，也是第三 产业特别是高新技术产业、金融业、保险业、服务咨询业等行业发展的反 映．从上个世纪80年代我国对外开发之后，写字楼作为房地产业中重要的 一个类别也进入中国的房地产市场．北京、上海、广州等一线城市的写字楼 市场几乎就在那时开始发展．到上个世纪九十年代，大量跨国机构、世界 500强企业进入中国市场，酒店办公已经不能满足他们的需求，因此，甲级 写字楼应运而生。相比国内一线城市，成都的甲级写字楼市场发展起步晚。 从1998年成都第一座甲级写字楼川信大厦投入市场。标志着成都的甲级写 字楼市场的诞生．西部大开发以来，作为西部经济、文化、科技、教育的中 心，成都的发展日益受到关注。不少国内大型企业，跨国公司，世界500强 企业纷纷把成都作为其在中国西部的总部。这为甲级写字楼市场提供有效的 需求，促进了成都甲级写字楼的不断发展。成都写字楼市场，特别是甲级写 字楼的研究却几乎没有。只有对成都甲级写字楼市场的供求状况、租金和售 价、影响因素和发展趋势有明确的把握，才能更好的了解这个市场。 本文结合成都甲级写字楼的实际市场情况，首先通过甲级写字楼的评定 标准对成都目前市场上的主要写字楼进行评定，筛选出川信大厦、四川国际 大厦、冠城广场等八栋写字楼，作为研究成都甲级写字楼的基础数据，并根 据这八栋甲级写字楼所在区域划分出春熙路商圈、盐市口商圈、人民南路商 圈三大甲级写字楼商圈。其次本文对对甲级写字楼的需求市场，供应市场， 甲级写字楼的空置率，租金与售价进行了实证分析。在研究需求市场时，采 用Adrienne Schmitz写字楼需求预测方法，通过线性回归预测第三产业从业 人员未来增长量，对甲级写字楼市场2007年与2008年的需求量进行了预 测。在研究甲级写字楼空置率时，引入了自然空置率和实际空置率的概念。 通过计量模型计算出成都甲级写字楼的自然空置率，并得出当实际空置率小 于自然空置率时，实际租金增幅会上升；当实际空置率小于自然空置率时， 实际租金增长幅度会下降的结论。而对成都甲级写字楼未来租金和售价的预 测则是基于二次指数平滑法来完成。最后，从宏观经济、土地、政策、城市 规划与市政建设等方面入手，探讨了甲级写字楼发展的影响因素，并且从未 来开发商在开发成都甲级写字楼需要考虑“单一业权”写字楼，提升甲级写 字楼的物业管理水平以及加强对客户需求的研究三个方面提出促进成都甲级 写字楼未来发展的建议。 关键词：甲级写字楼市场供给需求空置率租金售价 of ClassAOfficeMarketin An the Chengdu Analysis M面or．Human Geography MSCandidate：QuWeⅡjingSeperviser．Z吣Gao|n of reflects Abstract：Office malestate market,8．11integrated market,not part only ofthewhole alsoindicates of development industry,but property developments ser订ce tech and industry,especiallyhigh