联 洋 花 园（二期）营 销 策 划 报告.docVIP

委托单位：上海联洋土地发展公司 报告单位：上海开启房地产投资咨询有限公司 报告日期：2000年12月 上海开启房地产投资咨询有限公司 地址：上海市徐虹北路31号 电话：021 传真：021目录 产品策略及建议 -------------------------------------------------------------3 广告策略 -------------------------------------------------------------------7 公关策略 -------------------------------------------------------------------13 媒体策略 -------------------------------------------------------------------18 营销费用预算 -------------------------------------------------------------------------20 销售策略 ------------------------------------------------------------------21 附件：销售培训计划、工作安排表（2000年1月18日—2001年1月18日）、价目表 产品策略及建议 产品定位： CLD时代原点?新生活全程提案 大 上 海 首 家 成 长 型 全 生 活 社 区 一个体贴每一位家庭成员的“全家福“社区 一个伴你成长，让你幸福一生的社区 一个照顾你生活方方面面的完全居住提案 定位要素： A--- alive 活力、活跃、激情 B---balanced 和谐、安定 C---clear 纯净 D---develop 成长、发展、潜力 E---elegant 优雅、高尚 产品建议 如果本案要顺利提升至4600均价，必须在产品上根据定位要素加以提升，以支持定位 结合既有的产品概念，围绕“成长型全生活社区”的定位，我公司对产品有如下补充性建议 1、建筑单体 顶部设计可以更为大胆，富于变化 南立面可以采用大开窗、低窗台的设计，一方面增加空间延伸，另一方面凸现本案短进深朝南面宽的特点，同时大面积彩色玻璃对立面的效果也非常好。（见图片） 2、环境规划：（附图片） 继续沿用原先的英式环境风格 英国环境开阔奔放，比较适合本案的低密度、大间距特点。且英具有尊贵、绅士气息 水景概念： 针对竞争楼盘普遍“缺水”的特点，建议二期出现较大面积水景的规划 三大主题公园：应该充分利用高压走廊下的大绿洲 将其按照老、中、少的客户群，规划成为小区内居民，节假日聚会、小憩、娱乐之地 “金色年华”儿童公园 alive 根据儿童的特点，可以设置“沙滩乐园”、儿童娱乐设备、戏水池、红房子、野战丛林等游戏娱乐设施，使社区的孩子能够在游戏中获得智力、品德、勇气等各方面的训练 “品味生活”度假公园 elegant 针对本案中青年业主，事业比较成功、工作忙碌紧张的特点，联洋花园应该给他们一个充分放松的“度假空间”。所以建议以elegant为主题，规划度假公园 其中可以设置高尔夫练习场、BBQ烧烤区、缓跑径、篮球场等设施 “天伦乐园”银发公园 balanced clear 针对老年人娱乐、健身的需要，设计银发公园。里面设置：青松林健身广场、卵石健身步道、棋牌花廊、花海观鱼等设施 罗丹艺术广场：本案的中庭广场具有中轴对称的宏伟气势，结合楼盘定位建议将其设计成为“艺术广场”成为小区居民公共集会的场所 设置艺术地灯、雕塑小品、壁画等，以提高整个小区的文化品位 水幕大舞台：将中庭后端建造成为下沉式的露天剧场，背后配以流动的水幕 可以作为小区今后举行聚会、表演节目的场所，增加文化氛围 泛会所概念：在楼间设置小型健身设施、乒乓球台、儿童游戏设施、秋千等 这样，可以加强邻里间的交流，强调balance概念 3、会所设计 为支持定位，与竞争对手挤入同质概念，我公司认为会所不可缺少 会所作为邻里中心的必要补充，我们建议有如下设计： 运动设施：健身房、壁球室、高尔夫练习场、网球场、游泳池（或戏水池）等 休闲设施：阳光咖啡屋、书吧、棋牌室、桌球室 特色服务：三大主题会所 “小天使俱乐部” 为小区内的儿童提供：接送、培训、组织夏令营等活动 “太太沙龙” 女性主题会所，提供家政培训等等 通过特色服务