2014年成都牧马山别墅项目策划案.pptVIP

一、销售核心策略 营销核心理念 项目营销的核心思想是将项目的产品理念和产品价值理念，用最迎合目标客户的语言诉求和宣传手法，传达至客户并对客户的心理密码进行紧密对接。 即：将别墅所带代表的：个性、尊从、自由、真我、健康、舒适、浪漫的种种心理尊崇、社会地位、个人价值实现充分演义在项目的产品及营销过程中 项目的整体营销策略 因介入本案的时间尚短，现仅就营销过程中需着重关注的要点进行阐述，其他部分（如广告推广策略、现场包装细案等）待签约后将另案提交 * 2014/4/19 营销主体策略 炒作区域优势资源 炒作本案所在区域的自然资源、地段资源，针对城内别墅的弱点进行攻击性宣传，强调别墅不仅仅是尊贵、奢侈，更重要的是亲近自然、天人合一、个性张扬的心理需求。充分宣传近郊别墅即能满足第一居所居家需求，又能满足第二居所休闲度假需求，同时兼具极强投资升值空间。 启动虚拟营销 在项目正式销售前，展开强大的营销攻势，充分积累前期客户，进行关闸蓄势，充分宣扬产品理念和个性特征，倡导“尊贵、独享、原生、个性”的贵族生活和新别墅居所理念。 区域资源整合策略 利用管委会资源，启动政府优势组合本区域内的各开发商资源，形成相当的默契，集中力量炒作“牧马山”风景区域优势，共同完成本区域内的整体包装和整体形象宣传。 * 2014/4/19 启动体验营销 将本案倡导的新贵族生活方式和原生态别墅理念在以下方面进行体验宣传： 产品体验：开盘前启动样板别墅生活示范区；“我的别墅我设计” 启动产品外立面、户型设计体验 服务体验：率先启动销售服务、会所服务、物管服务（保安、保洁） 文化体验：开展多次艺术品展览和各种社会活动 生活体验：拍摄模拟别墅生活，描绘1.5居所的新生活方式 启动“点对点”营销 VIP客户及重点客户，进行直邮和上门访问 启动以“圈”营销为核心的关系营销 充分利用：文化圈、关系圈、教授圈、业内圈、机场圈、高尔夫圈形成小范围内的关系营销。 * 2014/4/19 启动五星级服务营销体验营销 引入成都五星级酒店的物业服务，率先进行服务培训，通过：销售服务、会所服务、物业服务、产品服务和售后服务等方面，将本案倡导的新兴贵族阶层所享受的生活方式和服务模式； 建议：与成都市本地五星级酒店管理公司签约顾问； 启动网络营销 利用网络，进行前期虚拟营销； 利用网站：吸纳业内人士和业主方的意见、建议； 启动事件营销 频繁开展各种SP活动、社会公益活动，充分 发挥客带客的销售效果，全面启动关系营销和口啤宣传； 频繁开展各种户外拓展、自驾车活动和健身旅游活动； * 2014/4/19 系统化包装策略 VI视觉包装工程 售楼资料、销售卖场、人员服装、销售道具、办公用品、NP宣传进行全面包装 BI行为包装工程 对所有卖场人员进行语言及行为标准服务培训： 售楼人员：要求10名左右，女--身高1.65标准普通话、形象气质佳、性格活泼外向、年龄在25岁左右，有外企从业经验者优先；男--身高1.72以上标准普通话、形象气质佳、性格活泼外向、年龄在25岁以上，有外企或同类楼盘从业经验者优先。 保安（女保安白天在售楼部、男保安夜间巡逻）、保洁形象气质佳，女保安身高1.65，男保安身高1.75，退伍军人优先 ； 工程师（负责建筑内隔墙建设和外立面装饰选择培训和问题答疑）园林设计师（培训售楼部人员对园林艺术理解和问题答疑） * 2014/4/19 项目卖场工程包装 工程部分：公建设施在开盘前提前完成 大门：设置欧洲贵族族徽的标志设计 入口园林：在入口处设置“守宅灵兽”或“青铜雕像” 会所：含室内外游泳池、售楼大厅、咖啡吧、休闲厅、活动室。其中售楼大厅应有专用的音乐欣赏（活动期间有专人表演和音乐设施如钢琴或竖琴）和茶艺表演等 商店：将呈现后的商业配套使用喷绘包装体现 室外球场：正式启用 小品装饰：园区内设置体现产品理念和生活方式的小品或KD板人物装饰 观赏性围墙等 广告包装部分： 户外宣传：详见外包装详图 销售引导体系：引导道旗、现场彩旗和三角旗、交通道路包装 * 2014/4/19 销控及价格策略 项目总体价格定位 本案应以低容积、低密度、私有化和个性化为核心支持，采用单幢整体定价模式进行销售，按近郊最高档别墅进行销售定价 价格策略：销售策略实施：高开高走。 价格策略： 公布价策略：采用捆绑法进行价格组合，选择最好的几幢别墅（临游泳池）将别墅装修、园林装饰、设施配置进行价格组合， 开创