城市“房、地”产权模式研究——分离还是一体立法选择.pdf

摘要 摘要 土地及其上的建筑物，是最重要的不动产，一直被人们视为是安身立命 之本，关系着广大民众的基本生活和社会的稳定。因交易而发生的房地产变 动在房地产市场上占有举足轻重的地位，研究房产变动与地产变动具有重大 意义。在市场经济活跃的今天，土地及其上的建筑物更是因为价值巨大而成 为财产法律规制的重点，一国的不动产制度既是其基本国情和经济发展状况 的反映，也反过来促进或制约其资源的利用、经济的活跃。 基于建筑物和土地在物理形态上的不可分性，我国的房地产制度确立了 建筑物与土地使用权一起流转的“房地一体化模式，以简化经济生活中的 不动产权利关系，减少纠纷，最大限度地保证权利人对土地的利用。但随着 城市化进程的加大，城市规模变得越来越大，在城市变大的过程当中，房地 产行业也得到长足的发展。随着我国房地产行业蓬勃兴起，土地资源越来越 稀缺，对土地资源的充分利用变得日益重要，充分利用每一寸土地应成为指 导房地产行业发展的重要原则。同时由于历史的原因和制度的不完善，在发 展的过程当中涌现了许许多多的问题，这些问题制约着房地产行业的健康发 展，不利于土地资源的充分利用。为了对有限的土地资源进行充分利用，立 足于我国人多地少这一国情，保障社会经济的健康发展，需要完善当前的房 地产法律制度，改变目前单一的、机械的、僵硬的土地与建筑物的关系，进 行积极的制度创新、借鉴他国优秀立法经验，创造出符合我国当前经济发展 状态的法律规范。我国长期以来一直遵循着房地产权一致的模式(俗称“房 随地走，地随房走)，在市场经济日益发达的今天，我国这一独有的传统模 式，面临着诸多问题与挑战，日益显现其滞后性，而且，在实践中对这一模 式己经有了很大的突破。因此，改革现有的“房地一体化，承认土地与建筑 物的相对分离就成为必要。 本文运用比较法学的分析方法，对这些问题加以分析，对房地相连时权 城市。房、地”产权模式研究——分离还是一体的立法选择 利处分之原则的更新与完善提出自己的观点。本文认为，一定程度地剥离地 产变动与房产变动的关系，既有必要也有可能，并认为法律应该给予当事人 在房地分离方面一定的意思自治空间。 全文共分四个部分： 第一部分是引言，主要说明了问题的由来及研究意义。首先对房产与地 产的概念进行界定，本文中的地产主要是指建设用地使用权；房产仅仅指房 屋所有权。并着重分析了土地与房屋的关系，介绍了世界各主要国家房地关 系的四种立法模式：罗马法中土地吸附房屋的立法模式、德国法中的房地结 合模式、日本和台湾地区法中的房地分离模式，以及我国“房随地走，地随 房走”的房地一体立法模式。并对“结合模式和“分离模式”进行了比较 法上的考察，比较分析了我国房地一体原则的内涵。目前，在世界各主要国 家，存在结合模式、分离模式、“地随房走模式以及房地一体模式。不论是 哪种模式，都是各个国家基于其特定社会背景而做出的选择，并随着社会的 发展不断变更。论述了我国学者对土地与建筑物关系的不同观点以及对房产 关系与地产关系的分歧，即支持房、地不可分的学者的主要理由是：一从静 态表现看，土地和房屋在物质存在状态上是自然联结在一起的；房产和地产 虽然从价值形态上看是两种不同的财产，但由于其自身的固有特性，房地产 法律关系的客体——房、地产是紧密相连、不可分割的不动产；房产所有权 和土地使用权是始终共同存在的，不存在有此权而无彼权的情形。二从动态 表现看，物权设定中房地不可分；物权变更中房地不可分。支持房、地可分 的学者的主要理由是：虽然房产与地产在物理形态上紧密联系，但是在法律 形态和价值上又具有独立性和可分性。 第二部分是就我国现行立法进行了考察分析，分析我国房地一体原则存 在的冲突，列出了“租地建房”中所出现的问题：承租人能否取得其所建房 屋的所有权；房产转移中出现的问题：在交易中，要求房地严格按照一体交 易，对于那些只想就房产进行交易而保留地产或者只想就地产进行交易而保 留房产的交易双方来说，无疑会造成巨大的阻碍，使交易双方不能按照自己 的意思对地产和房产进行处置，容易造成土地资源的浪费；房产抵押中出现 的问题：如果将土地使用权与房屋所有权结合起来进行担保，就有可能出现 抵押物的价值大大超过被担保的主债权价值的情况；房产出租中出现的问题： 2 摘要 房产是否