房地产市场决策咨询报告之二.docVIP

房地产市场决策咨询报告 房地产市场决策咨询报告 第一部分 房地产市场动态分析 一、国内动态分析 61、预售制度终将被取消 开发商需操兵练将：建设部新闻发言人8月24日明确表示，国家近期不会取消商品房预售制度，前一段时间进行得轰轰烈烈的是否取消商品房预售制度大讨论，终于告一段落。但是，从种种迹象来看，取消商品房预售制度是迟早的事，开发商们还需操兵练将，全力以赴为这一天做好准备。 　　8月15日，央行在《2004年中国房地产金融报告》中建议：“取消现行房屋预售制度，改期房销售为现房销售。”该消息一经媒体披露，立即在全国各大城市引发轩然大波，引发多方人士大争论。 　 其实，关于取消商品房预售制度的建议早在两年前就有人提出来了。2003年，广州市人大代表朱永平在向广州市人大提交的有关建议中指出，商品房预售制度存在五大弊端：发展商没有通过综合验收办不了证；发展商破产或被取消资质办不了证；发展商重复抵押房产办不了证；发展商无法办妥合法用地手续办不了证；发展商无法提供《建设工程规划验收合格证》办不了证等等。他认为，房地产业已逐渐成熟，市场及法律制度也越来越健全，废除商品房预售制度将有利于从源头解决办证难问题，因此建议取消商品房预售制度。 　　当时，广州市国土房管局明确表示商品房预售制度暂不宜废除，因为房地产开发需要巨额的资金投入和较长的时间周期，一旦废除，势必增加开发企业的投资成本，在一定程度上阻碍房地产业健康发展。在这之后，关于取消商品房预售制度的建议仍然不时被提起，但每一次所引发的社会争论和影响，都远没有这一次大。 　　如今，建设部明确表态了，商品房预售制度近期不会取消，但这并不意味着预售制度不会取消。相反，取消商品房预售制度是市场发展的趋势，在未来几年内随时都能变成现实。 建设部新闻发言人在声称商品房预售制度“近期不会取消”的时候，还表示今后将“进一步完善预售监管措施，切实加强监管，以维护当事人的合法权益”。从确保房地产这一支柱产业健康完善发展的角度来看，我们完全有理由相信，当各项条件都准备得比较充分的时候，国家必将取消商品房预售制度的问题提上日程并逐步实施。因此，舒了一口气的发展商们还需操兵练将，为现房销售的时代全力做好准备。 2、取消期房销售 央行建议发出了什么信号？中国人民银行15日发布的房地产金融报告建议;取消现行房屋预售制度,改期房销售为现房销售;。这一建议立即引起市场人士的高度关注：央行为什么发布这一建议？它释放出了何种信号？ 　　不过,业内也有不同意见认为,即便取消了房屋预售制度,房地产市场秩序问题、房地产金融问题的解决也不可能毕其功于一役。 　　楼市问题不光是房屋预售存在的问题,譬如预售房屋抵押,反映出的是登记制度的不完善。由于缺乏统一的房地产登记制度,形成多部门登记、分级登记的局面,加之查询制度不完备,登记机关审查不力,造成了登记内容常常失真。而购房人自身法律意识、防范风险的能力都明显不足,也为不法开发商留下了漏洞。 中国社会科学院研究员易宪容指出,要化解目前国内房地产金融风险还得从国内整个金融市场入手,而不仅仅是取消预售。房地产开发商的资金为什么可能大多来自银行?国内房地产金融为什么会出现完全由银行主导的模式?其中最大的原因还在于中国的金融市场发展严重滞后。一方面国内有大量储蓄资金以低收益的方式存在于银行,另一方面又有许多中小企业由于资金缺乏而不能得到持续发展。因此,建立多元化的金融体系恰是国内房地产金融得以持续健康发展的关键。 二、开发与销售状况分析 1、南京写字楼销售投资同升温：统计数据显示，今年上半年，南京市写字楼的成交均价逐月走势较为平稳，总体呈稳中有升的态势。上半年全市写字楼的成交均价为每平方米7296元，环比每平方米增长了500元。同时，写字楼投资出现了罕见的热潮。 　　目前，南京市的写字楼市场呈现“三足鼎立”之势：即以城中为主的主城区板块、以奥体中心为依托的河西板块和城南的江宁板块。其中城中板块价格最高，每平方米均价8136元，江宁最低，每平方米只有3749元。今年上半年，全市共上市写字楼物业223.16万平方米，销售18.25万平方米，供销比为1.21：1。 近期，城中板块一些写字楼的销售价不断突破万元，这些楼盘的热销带来了一股写字楼投资热。分析人士认为，从目前的交易情况看，写字楼市场要形成真正的热潮还需要一个准备期。但随着河西、江宁等新城区商业配套设施的不断完善和人气的聚集，将为商业和写字楼市场的活跃提供契机。 2、1-8月销售情况： 表1.1 2005年1-8月全市住宅销售情况 行政区域 可售套数（套） 认购套数(套) 成交套数(套) 成交均价(元) 板块 可售套数（套） 认购套数(套) 成交套数(套) 成交均价(元) 全市 35909 1858 24