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* * 第四节 建设用地 土地使用权出让的特征 土地使用权出让是民事法律行为 作为土地所有者，国家与土地使用权受让人的法律地位平等，双方应遵循民法上的平等、自愿、有偿原则 土地使用权出让是一种有偿行为 土地使用者取得一定年限内的国有土地使用权，须向国家支付土地使用权出让金 土地使用权出让是一种附有特殊限制的行为 土地使用权出让的有期性 土地使用者应对土地负有管理、保护和合理利用的义务 土地使用权的客体仅及于土地 * * 第四节 建设用地 土地使用权出让的方式 1)协议出让的方式 出让方与受让方（土地使用者）通过谈判、协商，最终达成出让土地使用权一致意见的一种方式 “商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，有条件的，必须采取拍卖、招标方式；没有条件，不能采取拍卖、招标方式的，可以采取双方协议的方式。”且“采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价”。 《城市房地产管理法》第12条 * * 第四节 建设用地 第一例协议出让 1987年，9月9日，深圳市以市政府的名义采用协议方式，把一块编号为B211—1，面积5321平方米、规划建筑密度38％、建筑容积率2．6、楼高8层、用途为单身职工宿舍、使用年限为50年的土地有偿出让给中国航空进出口公司深圳工贸中心，通过双方多次协商，最后以总价106万元，每平方米200元出让金成交 * * 第四节 建设用地 土地使用权出让方式 2)招标出让 出让人发布招标公告或投标邀请书，邀请特定或者不特定的单位或个人在规定的期限以内参加土地使用权书面投标，由招标方根据招投标结果择优确定土地使用者的方式 * * 第四节 建设用地 招标出让的程序 招标 投标 定标 签约 履约 * * 第四节 建设用地 第一例招标出让 1987年11月25日，深圳经济特区推出一块面积为46 355平方米的商品住宅基地进行招标。该地块编号为H1181—1，位于罗湖区深南东路南侧，土地使用年限为50年，建筑密度20％，容积率为1.3，共有9家企业参与了投标，经验明9个标都有效，其中出标价最高的是1891.284万元，即每平方米出价408元，最低价是1500万元，即每平方米地价332元。 深华工程公司的中标价为1705.88万元，每平方米地价368元，而每平方米建筑面积分摊的地价则只有280元 * * 第四节 建设用地 土地使用权出让方式 3)拍卖出让 指出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定的时间、地点，利用公开场合，就所出让土地使用权的地块公开叫价竞投，按“价高者得”的原则，确定土地使用权受让者的一种方式 * * 第四节 建设用地 第一例拍卖出让 深圳市1987年12月1日首次公开拍卖方式出让土地使用权。拍卖地块编号为Ht409—4，位于罗湖区布心路萃园新村西侧，紧靠风景秀丽的深圳水库，该地块面积为8588平方米，用途为住房，可自用也可建成商品房，土地使用年限为50年。 深圳市政府提前2个月在《深圳特区报》刊登《深圳市土地竞投公告》，共有63家企业索取了《深圳经济特区土地使用合同书》和《土地使用规则》等资料。 拍卖前三天正式领取编号牌子，准备参加竞投的企业有44家，其中外商投资企业9家 拍卖主持人宣布拍卖底价为20O万人民币，每口报价为5万元人民币。竞投结果是深圳市房地产公司叫价525万元 * * 第四节 建设用地 4)挂牌出让 出让人发布挂牌公告，按照公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截至时的出价结果确定土地使用者的方式 * * 第四节 建设用地 5)土地使用权出让的年限 国家许可土地使用者可以使用国有土地的期限 国家法律规定的最高年限 合同具体约定的实际出让年限 土地使用权出让最高年限 居住用地70年 工业用地50年 教育科技、文化、卫生、体育50年 商业、旅游娱乐用地40年 综合或其他用地50年 * * 第四节 建设用地 （2）土地使用权划拨 县级以上人民政府依法批准，在土地使用者交纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将国有土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为 * * 划拨土地使用权和出让土地使用权的区别  划拨土地使用权 出让土地使用权 取得方式 行政方式 合同方式 支付对价否 无偿取得 支付出让金 存续期限 长期或者无期限 有期限 可交易否 不可转让、出租、抵押 可以转让、出租、抵押 * * 第四节 建设用地 二、国有建设用地 2、国有建设用地的使用 以出让等有偿使用方式取得国有土地使用权的建设单位，按照国务院规定的标准和办法，缴纳土地使用权出让金等土地有偿使用费和其他费用后，方可