青岛市鹰谷万怡酒店项目分析报告.docVIP

青岛市鹰谷万怡酒店项目分析报告 一、项目概况及背景 青岛鹰谷万怡位于青岛市市南区湖南路59号，2007年开业，2008年局部装修，酒店隶属于青岛鹰谷怡式置业有限公司，是南非鹰谷国际控股公司在青岛的开发项目之一。 青岛鹰谷万怡酒店总建筑面积约26800平方米（含临建），一期建筑16800平方米，地上十三层，地下二层，功能分布为：地下二层为酒店泵房、员工宿舍、员工更衣室、员工洗澡间和员工餐厅区，地下一层为中餐厅包房和中、西餐厨房以及冷库区，现外包经营，地上一层为酒店大堂及酒店商场和外租餐饮,三至十一层为客房部分。 客房区房间数206间（套），普通标间（80间）、高级标间（17间，房间配置电脑）、大床房（16间）、高级大床房（19间）、家庭套房（15间）、高级套房（26间）、行政套房（13间）、复式套房（15间）、CEO房（1间）、残疾人房（1间）、女士房（1间）十一种房间类型，因酒店是在公寓楼的基础上改造而成，所以同类型房间大小不一。 餐饮区，中餐厅（已出租）设有14间包房（其中地上一层有特大包房2间，小包房2个；地下一层1间22餐位大包房、1间16餐位包房、2间10餐位包房、1间8餐位包房、1间4餐位包房和4个6餐位包房组成）及可容纳200多人的零点大厅，在十二层、十三层分别设有特色咖啡厅和豪华红吧。 二期建筑约10000平方米，地上三层，地下二层，功能分区为：地下一、二层现在空闲，计划作为商铺出租，一层可与火车站地下通道相连，二层为会议室，三层为客房区，客房数34间，行政房7间、大床房21间、迷你房间6间。酒店停车位12个。 鹰谷万怡酒店的中央空调、厨房设备、电梯、锅炉安装时间是2007年4月26号。 二、经营环境分析 青岛鹰谷万怡酒店位于火车站对面，距离火车站100米左右，距离青岛标志性建筑——栈桥400米左右，距离百盛商城200多米，处于中山路商业圈辐射范围内，酒店周边的湖南路、泰安路、兰山路都是单行线，道路较狭窄，但公交车多，共30多路公交车在此经过，其中包括机场专线。 酒店周边小型招待所（客房数量在60间以内）主要集中在湖北路、河南路和泰安路，共约20家。酒店周边300米内，小型社会餐饮店众多，经营面积小，服务质量差，管理不规范。大型的商场有百盛、发达商厦、国贸商厦、东方贸易大厦等（高档名品）和华联（中、低档品牌），周围还有火车站地下小商品城、中山商城地下商业街、901小商品市场等（主要经营旅游纪念商品和低端商品）。酒店周边的企事业单位有青岛市公安局、青岛市科协、青岛广电影视艺术专修学校等，周边企事业单位较少。有旅行社数家。主要景点有栈桥风景区、小青岛、天主教堂、民俗博物馆教堂、原德国总督大楼等。 三、竞争对手分析 根据鹰谷万怡的规模和地理位置，我们选择了周边1公范围内具有一定代表性的酒店和餐饮进行初步对比，具体情况如下： （一）酒店 序号 酒店 名称 距离 规模 房价 （门市价） 优势 劣势 1 加州风情大酒店 约200米 客房150套（其中80间全海景观景房市景商务房标准房海景商务房 2 青岛爱琴海商务酒店 约500米 商务套房、、标准房100余套阳光餐厅 3 青岛贝蒙特宾馆 约100米 客房80套 经营自助早餐，餐位数30 标间￥100 房价较便宜 地理位置优越 服务一般 设备设施较差 没有会议室 4 维多利亚广场 约50米 酒店式公寓（4－28层），中庭会所（3层）餐饮：二楼中餐厅、地下室第2层美食城停车位165个，地下143个，地上22个 （二）餐饮 序号 店名 距酒店距离（米） 人均消费水平 优势 劣势 1 勇丽美食海鲜城 100 30-50元 中高档装修服务菜品酒店中餐厅融海鲜、粤菜、鲁菜为一体。 日期 客房数量 平均入住率 平均房价 月均营业收入 年均营业收入 （元） （元） 2007年度 淡季 206 50% 219 676710 5413680 旺季 206 65% 339 1361763 5447052 总额 　 　 　 　 　 2008年度 淡季 241 50% 219 791685 6333480 旺季 241 65% 339 1593131 6372522 总额 　 　 　 　 　 平均年收入 　 　 　 　 　 （2）餐饮收入 年 类型 餐位数量（个） 时间段 上座率 人均消费（元） 月均营业收入 年均营业收入 （元） （元） 2007 西餐厅 200 午餐 10% 30 18000 216000 晚餐 20% 40 48000 576000 红吧 60 午餐 2% 40 4800 57600 晚餐 1% 50 3000 36000 总额