湖南醴陵美林西谷项目整合营销策略提案.ppt

前 言 2009年3月，笔者一行通过醴陵走访，分析发现现在，株洲醴陵的人均收入已达到中等小康家庭水平，而随着城市白领阶层、中产阶级的形成，更使居住理念发生了深刻的变化。如果说，“扩大居住面积，改善居住条件”是“第一波”，“优化居住环境，讲究生活质量”是“第二波”的话，那么当地楼市将在近两、三年进入“第三波”——“追求回归自然，提高生活品位”。 继多层、高层、小高层产品之后，更接近自然风景的别墅产品将成为市民居住所关注的热点方向，所以别墅将成为今后几年当地楼市关注的热点之一。 对于株洲的开发商来说，开发别墅物业都在做着努力——让产品更具个性，让客户更加心动，让物业品牌更有魅力！别墅物业曾经作为“成功、富有”的象征，代表了生活的“最高境界”。 对于本项目而言，项目应该怎么规划？如何给该产品作准确的市场定位？她的主要客户群体特征又是怎样？做什么样的别墅产品在市场上才会受欢迎……这些都是本策划案所主要阐述的。 立山看墅 第一部分 项目区域市场概述 第二部分 项目物业背景分析 第三部分 项目产品理解 第四部分 项目目标客户群定位 第五部分 营销推广策略布局 第六部分 销售战术考虑 第七部分 前期工作及安排建议 第八部分 营销顾问团队架构 第一部分 项目区域市场概述 一）观醴陵之历史与文化 醴陵位于湖南东部，罗霄山脉北段西沿，湘江支流渌水流域。东界江西省萍乡市，北连浏阳市，南接攸县，且紧邻长株潭金三角经济区。总面积2157.2平方公 里。 境内有风景名胜115处，其中，奇峰15处，洞穴22处，奇石 30处，泉井48处。主要古建筑有贺家桥的云岩寺、市郊的清兴寺、东门上的文庙、城东的梯云阁、王坊乡的平山寺、仙山的渌江书院和宋名臣寺、市郊马背岭的 起元塔、姜湾对岸渌水河畔的财源塔和东堡乡的袁氏贞节牌坊。丰富的人文景观，为发展醴陵旅游事业提供了得天独厚的条件。 醴陵历史悠久，人杰地灵，名胜古迹甚多。李立三、左权、耿飚、宋时轮等老一辈革命家及程潜、陈明仁等爱国将领，著名生物学家汤飞凡和彭道儒等一批有影响的 科学家、知名人士都生长在醴陵这块热土上；农民瞿永寿被联合国授予“国际杰出稻农”称号。 醴陵：东汉初置县，隋废，唐初复置，《名胜志》称:“县北有陵（姜岭），陵下有井，涌泉如醴（甜酒），因以名县”。醴陵古属扬越之地。夏禹时属荆州。春秋战国时属楚黔中郡。秦属长沙郡临湘县。西汉时属长沙国临湘县。东汉初置县，至今已有近2000年历史。　　1949年7月日，醴陵和平解放，属湖南省长沙署。1985年撤县设市。　　1985年5月24日，国务院批准（国函[1985]76号）撤销醴陵县，设立醴陵市（县级），以原醴陵县的行政区域为醴陵市的行政区域。8月15日挂牌成立。 一）观醴陵之经济与民生 醴陵盛产陶瓷、鞭炮烟花，有“瓷城”和“花炮之乡”的美称。是全国重点粮食高产地区，长江流域第一个亩产过吨粮的县（市）。醴陵自然资源丰富，林业用地面 积占总面积57%，有树种396种。其中，属国家保护的珍贵树种有水杉、银杏等13种，树种以用材林、经济林为主。1986年，油茶产量居全国第四位， 2001年被国家林业局授予“中国油茶之乡”称号。非金属矿有瓷土、耐火土、煤炭、石灰石、萤石、粉石、石材等，金属矿有金、银、铅、锌、钨、锑、铀等。 2005年末，醴陵市金融机构各项存款余额51.33亿元，比上年增长16.14 %；各项贷款余额23.99亿元，比上年增长10.05%；现金净投放9.43亿元，比上年增长13.5%。城乡居民的储蓄快速增长。2005年末，城乡 居民储蓄余额42.25亿元，比上年增长17.19%,其中农村居民储蓄13.39亿元，增长17.90%。 经济运行保持平稳较快增长。2005年醴陵市实现生产总值121.91亿元，按可比价格计算,比上年增长12.4%，“十五”期间平均每年递增11.5%；人均生产总值突破万元大关，达12268元，比上年增加1122元。 产业结构调整取得新的进展；第一产业实现增加值18亿元，比上年增长6.5%；第二产业实现增加值72.61亿元，比上年增长15.3%；第三产业实现增加值31.3亿元，比上年增长10.4%；三次产业结构比例调整为14.7：59.6：25.7。 一）观醴陵之房地产 按照湖南省人民政府批准的城市总体规划，未来醴陵城市的基本框架为： 城市性质：长株潭都市区以山水园林为特色的次中心城市，国内重要的陶瓷花炮出口基地，湘东赣西物流中心。 城市规模：近期（2005年）为22万人、21平方公里；中期（2010年）为27万人、27平方公里；远期（2020年）为35万人、35平方公里。 城市空间布局：“一中心三组团”结构。一中心是由仙山，玉屏山，佛子岭，人形山，凤凰山所环绕的中心城区，包括渌江南北两岸区域。三组团即北部陶瓷科技工