赵健律师《房屋征收的前提条件》.docVIP

赵健律师《房屋征收的前提条件 　　一、须是为了公共利益需要进行房屋征收活动——公共利益的界定问题 　　《征收条例》第八条是关于公共利益界定的规定。本条例可以说在立法上首次界定了公共利益，明确将因国防和外交的需要，由政府组织实施的能源、交通、水利、教科文卫体、资源环保、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业以及保障性安居工程建设、旧城区改建等纳入公共利益范畴。本条还明确了征收房屋应当由市、县级人民政府作出房屋征收决定。本条列举的属于公共利益的六项情形的具体内容及其依据如下：(1)《国防法》第2条：“国家为防备和抵抗侵略，制止武装颠覆保卫国家的主权、统一、领土完整和安全所进行的军事活动，以及与军事有关的政治、经济、外交、科技、教育等方面的活动。”《征收条例》第八条中的国防需要指的是国防设施建设的需要。外交是一个国家在国际关系方面的活动，本条所称外交的需要主要是指使领馆建设的需要。(2)基础设施是指为社会生产和居民生活提供公共服务的工程设施，是用于保证国家或地区社会经济活动正常进行的公共服务系统。根据《划拨用地目录》的规定，能源、交通、水利等基础设施包括石油天然气设施、煤炭设施、电力设施、水利设施、铁路交通设施、公路交通设施、水路交通设施、民用机场设施等。(3)公共事业是指面向社会，以满足社会公共需要为基本目标、直接或者间接提供公共服务的社会活动。本条列举了由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业属于公共利益。(4)由政府组织实施的保障性安居工程建设。根据《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》的规定，保障性安居工程大致包括三类：第一类是城市和国有工矿棚户区改造，以及林区、垦区棚户区改造;第二类是廉租住房、经济适用住房、限价商品住房、公共租赁住房等;第三类是农村危房改造。国有土地上房屋征收一般只涉及前两类。(5)由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要。《城乡规划法》第31条规定：“旧城区的改建，应当保护历史文化遗产和传统风貌，合理确定拆迁和建设规模，有计划地对危房集中、基础设施落后等地段进行改建。”(6)法律、行政法规规定的其他公共利益。《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《公益事业捐赠法》、《招标投标法》、《信托法》、《测绘法》《海域使用管理法》等法律都涉及了公共利益，但尚未明确界定公共利益。 　　二、须取得有关项目的预审批 　　《征收条例》第九条在第八条的基础上，从另一个角度进一步明确征收房屋的前提和要求。前提是确实需要征收房屋的各项建设活动应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划。要求是保障性安居工程建设、旧城区改建，应当纳入市、县级国民经济和社会发展年度规划，制定国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划应当广泛征求社会公众意见，经过科学论证。 　　《征收条例》的第八条虽然界定了“公共利益”，但是“公共利益”如何落实为具体项目则离不开行政规划。只有合理合法的行政规划才能真正达到规范征收行为保护私有财产的目的。具体而言，对于普通建设项目要进行规划控制，规划的第一个层次就是指国民经济和社会发展中长期规划，第二个层次就是土地利用总体规划，第三个层次就是城乡规划，第四个层次是专项规划。一般城市专项规划包含了综合交通规划、城市绿地系统规划、历史文化名城保护规划、城市环境保护规划、城市竖向规划、城市地下设施规划及市政公用设施规划等。城乡规划报送审查前，组织编制机关应当依法将城乡规划草案予以公告，并采取论证会、听证会等方式征求专家和公众意见。公告时间不少于三十天。而对于安居工程和旧城改造的规划，则必须满足第一条中四个层次的要求，同时还要满足地方年度计划控制，年度计划要市、县人民代表大会审议通过。此外旧城区改造还要受到旧城改建听证会等控制。当然，这些规划的基础都建立在“广泛征求社会公众意见、经过科学论证”的前提之上。 　　有关法律法规已就制定相关规划过程中如何确保公众参与作出了明确具体的规定，本条例未再作重复规定，因此，本条仅强调制订国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划，应当广泛征求社会公众意见，经过科学论证。 　　三、制定征收补偿方案并经过充分论证和征求公众意见 　　《征收条例》规定了市、县级人民政府确定的房屋征收部门组织实施房屋征收与补偿工作，由房屋征收部门拟定征收补偿方案，旨在规范征收补偿程序，减少征收补偿中的矛盾纠纷。收到房屋征收部门上报的征收补偿方案后，市、县级人民政府应当组织发展改革、城乡规划、国土资源、环境资源保护、文物保护、财政、建设等有关部门对征收补偿方案是否符合本条例及其他有关、法律法规的规定进行论证。对征收补