2014年9月份考试房地产评估第一次作业.docVIP

2014年9月份考试房地产评估第一次作业一、单项选择题（本大题共40分，共 20 小题，每小题 2 分）1. 有一空置写字楼，目前不仅无收益，而且要缴纳房产税等，其收益价格估算可采用（?）A. 类似写字楼的客观收益B. 市场比较法C. 该写字楼的实际收益D. 无法估算2. 收益法适用的条件是房地产的（?）A. ?收益能够量化B. 风险能够量化C. 收益或风险其一可以量化D. 收益和风险均能量化3. 一般而言，对同一房地产的征收价值正确的描述为（??? ）。A. 征收价值大于其课税价值B. 征收价值小于其抵押贷款价值C. 征收价值小于其成本价值D. 征收价值小于其市场价值4. 对于下列房地产，不宜采用假设开发法的有（ ）。A. 可改变用途的旧建筑物 B. 停建工程C. 荒地 D. 待开发土地5. 在市场法中，土地使用权年限调整属于（?）调整A. 权益状况B. 区位状况C. 实物状况D. 年限状况6. 房地产估价专指 （??? ）。A. 房地产价值进行评估B. 房屋工程质量评估C. 房屋使用功能评估D. 房屋完损等级评估7. 在建筑物地价分摊时，理论上最完善的方法是按（ ）进行分摊。A. 建筑面积 B. 房地价值 C. 土地价值 D. 使用面积8. 按照价值前提或者说评估价值的本质来划分的房地产价值是（??? ）。A. 投资价值B. 成交价格C. 评估价值D. 理论价格9. 路线价法估价的第二个步骤为（?）A. 设定标准深度B. 选取标准宗地C. 编制深度百分率表D. 划分路线价区段10. 同一因素在不同地区对房地产价格的影响可能是（ ）的A. 不同B. 相同C. 有时相同，有时D. 同E. 不确定11. 在城市租金支付能力由高到低排序正确的是（?? ）。A. 零售业、专业服务业、轻工业、批发业、高密度多层住宅B. 专业服务业、零售业、轻工业、批发业、高密度多层住宅C. 批发业、零 售业、专业服务业、轻工业、高密度多层住宅D. 轻工业、零售业、专业服务业、批发业、高密度多层住宅12. 对于建筑物与土地的组合来讲，假使有两块位置相当，面积相等的土地，其他各方面条件也均相同，其中一块土地上有一破旧建筑物，预计拆除费用会大于残值，因此，有可能空地的价格会大于有建筑物的土地的价格，这种情况是基于（ ）原理造成的。A. 收益递减原理B. 适合原理C. 均衡原理D. 预期原理13. 运用市场法评估房地产所得价格，通常称作（ ）。A. 成本价格 B. 积算价格 C. 比准价格 D. 收益价格14. 某宗土地50年使用权的价格为1000万元，其地上建筑物（不含土地）目前的市价为500万元，现探测其地下有铁矿资源，价值高达500万元，则该房地产的价格为（ ）。A. 1000万元 B. 1500万元C. 2000万元 D. 1500万元至2000万元之间15. 在路线价法中，标准深度是道路对地价影响的转折点，即由此接近道路方向，地价受道路的影响而逐渐升高；由此远离道路方向，地价受道路的影响而（ ）。A. 降低 B. 升高 C. 不变 D. 不确定16. 某种商品住宅的价格从 2000元/m2上升到 2200元/m2, 其需求量从 1000 套减少为800 套。采用中点法计算该种商品住宅需求的价格弹性为（???? ）。A. 2.33B. －2.33C. 3.33D. －3.3317. 在实际估价中设定的标准深度，通常是路线价区段内临街各宗土地深度的( )A. 算术平均数?B. 中位数C. 加权平均数D. 众数18. 下面关于假设开发法的描述正确的是（ ）A. 假设开发法是将预测的估价对象未来开发完成后的价值，减去未来的正常开发成本、税费 B. 假设开发法是将估价时点时的房地产价值，减去未来的正常开发成本、税费。 C. 假设开发法是将预测的估价对象未来开发完成后的价值，减去估价时点时的正常开发成本、税费。 D. 假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价格的成本法的倒算法19. 一般认为，交易实例的成交日期与估价时点相隔（ ）以上的不宜采用A. 1年B. 3年C. 5年D. 6年20. 在房地产抵押过程中，债务人或者第三人（?? ）房地产的占有。A. 不转移B. 转移C. 暂不转移D. 暂时转移二、多项选择题（本大题共45分，共 15 小题，每小题 3 分）1. 在收益法中，下列哪一种说法是正确的（ ）A. 净收益占有效毛收入的比率称为净收益率 B. 运营费用占潜在毛收入的比率称为运营费用率C. 投资回报占投资回收的比率称为报酬率 D. 报