凤凰城项目营销策划书(5.pdfVIP

动力营销 目录 价格策略 销售策略设定 项目推广策略设定 推广各阶段任务具体设定： 项目推广首期计划（内部认购期） 促销策略 销售现场包装策略 主要销售道具制作及二期销售资料的补充 二期项目进入期工作组织及验收 营销总结 1 动力营销 价格策略 一期多层剩余房源在目前已经提价的基础上，以稳步销售为主（主要原因是五、六楼大户型无论对任何楼盘都 是最难卖的房源）。 二期小户型采取中开高走的价格策略，起步均价定在 1750 元左右，迅速提价，如果品牌一旦形成，可将销售 均价定位于 1950 元左右。价格优惠点宜控制在4%以内。 二期商铺宜在新品牌形成时开始销售，价格亦采取中开高走的价格策略。 销售策略设定 A、 产品核心功能： a、 商务公寓，部分商铺投资； 2 动力营销 b、 产品形式特点：以套为主，户型从一室一卫的 19 平米到 159 平米的三室两厅均有，小户型主力是 19 平米和40 平米的一室一卫。 c、 交房标准：毛坯房 B、 入市姿态：东南板块商务公寓领导者。 C、 入市时机：二期小户型期房销售，二期商铺宜在品牌形成时开始销售，或在大卖场全面开业时销售。一期 余房即时销售。 D、 销售方式：多种付款方式组合销售与升值销售相结合。 项目推广策略设定 A、 项目推广主题概念：拥有巨大投资回报价值的高档商务公寓 3 动力营销 B、 项目推广目标：形成明确的区域商务住宅领导者品牌。 C、 项目推广模式：以报纸广告为主，电视、广播、DM 直邮为辅。 推广各阶段任务具体设定： A、 内部认购：从2003 年6 月15 至7 月4 日。本阶段主要任务是实现凤凰城品牌第一内涵，让郑东新区、郑汴 路商圈、大卖场明确成为凤凰城的品牌内涵，为其后品牌第二内涵的具体化确立高度。 B、 开盘期：从7 月5 日至8 月31 日，本阶段主要任务是实现凤凰城品牌第二内涵，明确各种物业形态的具体投 资价值，本阶段多以具体的对比数据为主，适量加入促销活动。实现销售突破。 C、 强销期：从9 月1 日至11 月30 日，本阶段主要任务是彻底实现凤凰城二期销售，以多种促销活动及老业主 现身说服、老业主带新业主为主，广告内容以单纯的产品信息为主，本分阶段广告费用将大幅减少。此阶段 4 动力营销 二期商铺全面介入市场。纯商铺推广开始。商铺的投资价值以具体的对比数据体现。并在房展会期间开展公 关活动。 D、 衰退期封盘期，12 月1 日至2004 年2 月。本阶段以间断的小版面提示性广告为主，实现收盘销售。同时为三 期小高层做预热工作。 项目推广首期计划（内部认购期） A、 媒体组成：报纸，派发单页，直邮单页，广播。 B、 广告主题：郑州出现了拥有巨大投资回报价值的高档商务公寓 C、 报纸广告标题备选内容： 1）、出售：“深圳罗湖、蛇口”（198