土地估价与土地一级开发实施方案.docVIP

????? 为了规范房地产市场，调控土地供应，我国建立了土地收购储备和土地一级开发制度。北京市提出了“政府主导、市场化运作”的土地一级开发原则，在全国率先推出了土地一级开发项目的招标投标模式，并引入了土地一级开发实施方案。这一系列新举措为土地估价的发展和创新提供了一个新的领域。本文旨在分析和研究土地估价与土地一级开发实施方案的关系，倡导土地估价通过发展和创新，更好地服务于北京市土地一级开发实施方案的编制工作。 ? 一、土地一级开发实施方案产生的背景 ? ????? 2005年8月北京市国土局发布了《北京市土地储备和一级开发暂行办法》，在该办法中明确提出了市政府确定的重点区域、重点建设项目用地的土地一级开发由市土地储备机构负责组织编制土地一级开发实施方案，其他的土地一级开发实施方案由区县土地储备机构编制。该办法第一次规定了土地一级开发项目要编制土地一级开发实施方案，并对实施方案的编制主体，针对不同的土地一级开发项目进行了明确。办法规定，土地一级开发实施方案主要包括待储备地块的开发范围、土地面积、控规条件、地上物状况、一级开发成本、土地收益、开发计划、实施方式等。对土地一级开发实施方案的内容进行了概括性的列举。但该办法没有明示土地一级开发实施方案的具体编制工作可以委托中介机构。且对土地一级开发实施方案内容的概括性列举，也使得中介机构很难具体进行操作。 ? ????? 2006年5月北京市国土局发布了《北京市土地一级开发项目招标投标暂行办法》，该办法进一步明确了土地一级开发应当在招标前编制土地一级开发实施方案。指出土地一级开发实施方案应包括以下内容：土地一级开发项目用地的范围、面积、四至、地上(下)物情况和规划条件等；拟实施土地一级开发的工作内容，包括前期手续办理、征地拆迁组织和市政基础设施建设等；完成开发的时间和周期；土地一级开发预计成本(低限、高限)及收益测算。在这个办法中，对土地一级开发实施方案的编制内容，更加明确和细化，为社会各界更好的了解、掌握和研究土地一级开发实施方案提供了更明确的指导。 ? ????? 根据《北京市土地储备和一级开发暂行办法》、《北京市土地一级开发项目招标投标暂行办法》，编制土地一级开发实施方案是土地一级开发必须而且十分重要的一个前置条件。根据北京市国土局起草的《北京市土地一级开发实施方案编制和审核暂行办法》(征求意见稿)，其中提到土地一级开发实施方案编制与申报的单位为储备机构、市区危改办、国有土地原土地使用权人，但具体编制工作可以委托有资质的相关机构。如果这一规定得以试行，将为土地评估机构和社会相关中介机构参与具体编制土地一级开发实施方案提供政策性依据。因而土地一级开发实施方案的编制，以及与此相关的研究就成为社会有关方面讨论和研究的一个热点问题。 ? 二、土地一级开发实施方案的作用 ? 1、土地一级开发项目招标投标的需要 ? 根据《北京市土地一级开发项目招标投标暂行办法》，规定土地一级开发项目应当在招标前编制土地一级开发实施方案。实施方案由市国土局会同相关行政主管部门共同审核。审核通过后，招标人才能根据实施方案组织编制招标方案，才能够对招标主体、招标时间、地点、招标组织方式等招标事项做出具体安排。可见，编制土地一级开发实施方案是土地一级开发的起点。 ? 2、是政府正确决策的基础 ? 土地作为最重要的生产要素之一，是政府宏观调控市场经济的重要对象，通过对建设用地的供应调节，其中包括土地供给价格的调控，土地供应量的增减以及土地供应进度的把握，来实现政府对宏观经济调控的目的。要实现这个目的的一个前提条件就是政府要有相应数量的完成一级开发的储备用地。但在一段时间内，完成一级开发的储备用地太多，市场消化不了，将会直接导致一级开发项目的财务费用增加，减少政府的土地收益。反之，完成一级开发的储备用地太少，又会造成建设用地供应紧张，从而引发房地产价格的非正常上涨。因此，在土地一级开发实施方案中，对土地一级开发市场的科学预测就成为政府正确决策的基础。 ? 3、是政府对一级开发项目进行监管的技术依据 ? 土地一级开发企业是通过招投标的方式接受政府的委托，通过与政府签订土地一级开发委托协议的方式，来确定自己的权利义务。因此，从法律关系上来讲，土地一级开发企业与政府是一个委托与被委托的关系。双方签订的合同是一个委托合同，而土地一级开发实施方案，实质上就是为这个委托合同所要约定的委托内容提供依据。 ? 由于土地一级开发的复杂性，政府作为委托人事先并不详细知道项目土地利用现状、地上物现状、控制性详细规划、开发成本、土地销售价格、投资收益以及开发进度等，也就是说委托合同的委托事项、委托事项的完成时间以及委托费用支付数额等都需要土地一级开发实施方案来提供技术支持。因此，科学合理的编制土地一级开发实施方案，对于政府加强对土地一级开发