文殊院项目一期成本测算.docVIP

文殊院项目一期成本测算（B4-1,B4-2,B6,C6） 测算原则： 根据在2005年9月2日在中房的“文殊院项目一期成本测算会议”的商议结果下，本次测算只包含：B4-1,B4-2,B6,C6地块； 通过文殊院项目前期拆迁土地总成本（包含资金利息和出让金）和总拆迁面积的数据得出一期的拆迁单价和被测算地块的土地成本，相关数据由中房地产部提供。而在前期拆迁中已经被拆除的C3,C5,C7,B2部分及B7,B8部分所产生的所有成本及资金利息未列入本次测算中； 前期工程费用也按照被测算地块的实际发生进行计算（如有整体前期费用，则根据被测算地块与总面积的比例进行估算）； 基础设施费用按照中房工程部提供的数据进行测算（如有整体前期费用，则根据被测算地块与总面积的比例进行估算）； 资金利息按照被测算地块的土地成本和开发费用计算，记息周期以1.5年计算，前提是项目保证于2005年11月18日开盘至2007年6月份完成销售和记息周期。而在对土地成本和开发费用计算计算资金利息时按照一次性投入计算，因分段记息不能合理划分投入时间段； 一期测算范围：B4-1 B4-2 B6 C6 文殊院街——酱圆公所街道路打造、头福街——白云寺街道路打造 二、测算过程： 1. 一期用地平衡表：（各地块数据由中房工程部提供，其中B6地块的占地面积、容积率，C6地块的建筑面积与之前提供的项目用地平衡中的数据误差较大） 地块编号 净用地面积(亩) 容积率 建筑面积（㎡） 备注 B4-1 12.50 0.66 5498.0 5个院落1926.0；6个旁院3572.0 B4-2 9.52 1.01 6412.0 地下车库5148.0 B6 32.5445 0.863 18723.0 地下车库15363.0 C6 10.1427 1.3 8790.38 地下车库6085.647 合计 64.03 0.914 39423.25 车库合计：26596.647 2. 前期土地拆迁成本6.06亿元（已包含资金利息和出让金），拆迁总面积111.927亩。 故一期拆迁单价为：6.06÷111.927=542.87万/亩 故一期地块土地成本为：64.03×542.87=3.476亿元 则土地成本单价为：3.476÷39423.25=8817.41元/㎡。 3. 前期工程费用通过计算为320.1万元（详细见清单） 则前期工程费用成本单价为：3201000÷39423.25=81.20元/㎡。 4. 房屋开发费用（包括建安工程费、公共设施费、基础设施费，详细见清单）通过计算为1.372亿元 则房屋开发费成本单价为：1.372÷39423.25=3480.63元/㎡ 5. 管理费用通过计算为1262.2万元（详细见清单） 则管理费用成本单价为1262.2÷39423.25=320.17元/㎡ 财务费用（资金利息等，记息周期为1.5年）计算为6992.76万元 则财务费用成本单价为6992.76÷39423.25=1773.76元/㎡ 营销代理费用（包括推广费用3%和代理费用3%）计算为4388.77万元 则营销代理费成本单价为4388.77÷39423.25=1170.42元/㎡ 其他费用计算为315.55万元 则其他费用成本单价为315.55÷39423.25=84.15元/㎡ 开发报建费用计算为551.93万元 则开发报建费用成本单价为551.93÷39423.25=147.19元/㎡ 不可预见费用计算为826.59万元 则不可预见费用成本单价为826.59÷39423.25=220.44元/㎡ 12. 成本总计为3.476亿元+320.1万元+1.372亿元+1262.2万元+6992.76万元 +4388.77万元+315.55万元+551.93万元+826.59万元=6.314亿元 13. 成本单价总计为：8817.41元/㎡+81.20元/㎡+3480.63元/㎡+320.17元/㎡+1773.76元/㎡+1170.42元/㎡ +84.15元/㎡+147.19元/㎡+220.44元/㎡=16095.36元/㎡ 三、销售测算： 我们以18000元/㎡作为商业销售均价（并假设在销售周期内按100%的销售率），则一期的商业销售总收入为： 18000×39423.25=7.096亿元 我们以2800元/㎡作为车库销售均价（并假设在销售周期内按30%的销售率），则一期的车库销售总收入为： 2800×7800=2184万元 一期销售总收入为：7.096亿元+2184万元=7.3146亿元 一期销售税金总计为：4023万元 一期所得税为：1489.8万元 一期税后利润为：3322.3万元 成本利润率为：5.26% 四、测算结果汇总： 汇总表 总投资 成本单价 总销售收入 销售单价