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机密 产业，格局与价值投资的基本原则 秦川 国泰君安证券权益投资部 2012年08月 诚信 亲和 专业 创新 课前秀 在女子200米混合泳的决赛中，中国小将叶诗文在最后50米发力，以创奥运会纪 录的成绩夺得冠军。同时她也成为了首位在一届奥运会中夺得两枚金牌的中国游 泳选 2 自2000年1月至今 世界媒体报道中国崛起超3亿次 3 经济很差 发电量 货运量，秦皇岛煤炭调出量 农产品价格高涨 经济刺激政策  欧洲与美国债务危机。去杠杆化与通货膨胀。 股市跌到谷底。 提出一个问题：过去10年住房价格涨了10倍，但是股票没有涨。怎么看待这 个问题？今后会怎么样？ 4 目录 一、观察大势 二、观察产业 三、价值投资 四、享受人文 5 一、观察大势 6 1990年与2000年的美国人口分布  1990年美国人口为2.5亿，2000年美国的人口为2.8亿，10年约增长12% 这两张图说明了什么？ 7 ……人口为什么会集中？ Economist ：《The laws of the city》： For a metropolis twice the size of another, the length of electric cables, number of gas stations and other bits of infrastructure decrease by about 15% per inhabitant. Income, patents, savings and other signs of wealth rise by around 15% when a city’s size doubles. Between 1990 and 2000 the surfaces of each of the 120 cities he and his team studied grew on average more than twice as fast as their populations. These rates, he says, are unlikely to change. That means that the amount of urban land will double in only 19 years, whereas the urban population will double in 43 years. 人类是聚居型动物 8 人口集中会带来什么？ 城市化 服务业（吃，喝，玩，乐） 商业生态。（shopping mall，网络购物更加具有规模经济）；成都超级大 工地 交通运输（铁路，公交系统，城市交通）  能源（燃气，电力） 信息（光纤） 城中村的改造。变态的容积率。 9 人口集中与物业（无论住宅还是商城）升值的原理 从过去美国的历史来看，我们可以发现商业地产（购物中心，商场，住宅， 写字楼用于出租用途的）长期平均收益率为8% 从长期来看，这个8%的收益率是真实的收益率，其会随着通货膨胀自然向上 调整。 因为只要人口的是集中的，短期的竞争在长期来看都不是一个最大的障