购物中心融资渠道的探讨1631487661.pdfVIP

维普资讯 COMMERCIALECoN0MICSREVIEW 商业经济文荟 2005年第6期 购物中心融资渠道的探讨 王永仪 (东莞市建设局，广东 东莞 523112) 摘 要 ：本文简述国内外购物中心的情况，详细介绍和总结了广东省东莞市虎门镇采用转让 “租用权”的独特融资方 式兴建购物中心的做法以及运用国外购物 中心的所有者、管理者、经营者 “三分离”的管理模式管理购物中心的经 验 ，阐明这种独特的融资方式的理论与现实意义。 关键词 ：购物中心；融资方式；三分离；分析 中图分类号 ：F717．6 文献标识码 ：A 文章编号：1671—6728(2005)06—0007 03 一 、 导言 迁一项就需要9万平方米的房源。如果仅按 2000元／平方米 被零售业人士称为 “流通革命”的购物中心，它从根本 的建筑成本来框算一下，其投资额至少要20亿元。香港的沙 上改变了零售业的被动和从属地位 ，实现了与相关产业 的有 田中心、海港城等无不是投资数十亿港币的庞然大物。 机融合乃至对生产的引导及对消费的促进。它代表了商业发 在英国，公共投资是购物中心开发的一个重要资金来源， 展的大趋势。购物中心可以承载大量的人流、物流、信息流， 购物中心开发项目由地方政府参与或组织 ，政府在金融方面 而且购物中t2,分工的专业化，游戏规则 的现代化也正是现代 参与购物中心的开发。在美国，购物 中心与传统融资来源主 化商业的体现。在我国，购物中心是经济发展和城乡居民生 要有保险公司、退休基金、中央银行、信托投资机构 ，有六 活方式变化的产物。随着城市改造和住宅环境的变化，城市 个联邦政府金融资助项 目可以对购物中心的开发商给予投资 住宅由市区散点式居住转向城市周边地区的组团式居住，农 支持，这六个联邦政府金融资助项 目分别是：城市更新项 目、 村的民宅也逐步从以前散落在各个耕作点向村中心或城市郊 社区发展项 目、城市交通部门的城市起动项 目、城市住房发 区聚集，加上近年来的私人汽车的发展、马路街道的扩宽， 展部 、经济发展部和历史复原项 目。 许多街道的中间辅以隔离带，便原来沿街开店，沿街设铺 的 而我国目前投资市场发育不完善，购物中心要想获得多 商业方式越来越不适应市民需求。因此 ，环境优美、功能齐 渠道的资金来源较发达国家困难得多。国内兴建大型购物 中 全、服务便捷、方便汽车购物的购物中心也就应运而生。同 心的融资渠道大体有以下 6个途径：一是企业 (含联合企业 时，我国加入世贸组织后，国外 的大型跨国商业流通企业纷 或外企)自有资金；二是金融部门 (主要是银行)贷款 ； 纷进入我国流通市场，抢分这个 “大蛋糕”，像沃尔玛、家乐 是股市证券市场融资；四是 出售店铺；五是出售店铺长期经 福、麦德龙、TEq,_20 (特思购)已经加入了我国的购物中心。 营权；六是融资租赁 (对设备而言)。从 目前至今后一段很长 面对外国零售巨头汹涌而来争夺购物地盘的态势 。我国的商 的时间，我国绝大多数企业 的自有资金的积累都是有限的， 业企业和商业地产企业也纷纷在各大、中城市兴办购物中心。 固定资产投资乏力。如果通过银行贷款，则必然受到银行高 但兴建和营运一个购物 中t2,动辄数亿 、甚至数十亿元的投资 门槛的限制，而私营、民营企业的贷款更要受到严格审查， 金额，融资成为突出问题。那么，如何在传统的融资渠道上 信用贷款基本上难 以实现；抵押贷款一般只能以取得的土地 加以创新，或另辟蹊径?本文将就此问题加以探讨。 作为抵押贷款，很难满足建造购物中心所需的巨大投资，何 二、国外国内购物中心融资渠道 况开发商还要考虑归还巨额的银行利息。在股市、证券市场 购物中心的所有者在兴建购物中心时要有