知名地产咨询公司 东莞某商业广场前期定位思路.ppt

鸿图广场前期定位思路 2005年12月 提纲 市场背景 市场竞争对手 主要竞争对手 美丽365 三正世纪豪门 海悦新都会 项目分析 项目用地临石大路一侧已经开发建设为低层商业建筑——鸿图灯饰广场，建筑较新，但建设标准不高。 未建部分用地临仁和路一侧，已经进行土地平整。 占地面积：74000m2 总建筑面积：16.5万m2 住宅面积：12.7万m2左右 商业面积：3万m2 容积率：2.2 建筑密度：30.2% 绿地率：35.2% 价值挖掘 项目定位 市场定位 客户定位 产品定位 市场定位 片区其他物业定位参考: 海悦新都会 竂步中心·首席精英社区·酒店式服务式公 （中档路线） 美丽365花园 极具文化艺术气息的现代化休闲区 （大众精品路线） 三正世纪豪门 新中心区豪宅（高端路线） 本项目市场定位 中心区15万平方米格调生活社区 ——中偏高档产品，高档市场形象 客户定位 产品定位 商、住结合 商业上要充分利用项目良好的昭示性和便捷的交通以及现有的灯饰广场商家资源，挖掘项目的商业价值。 住宅要在整体规划和产品创新上有所突破，增强产品的市场竞争力。在规划上既要让分期开发的各期有自己的特点又要在整体上形成一个系统的社区规划。 项目所在的位置具备很强的昭示性，因此，建筑的立面效果设计很重要，一定要和镇政府的形象协调，同时又体现出项目独特的个性和高品质。 规划设计建议 现有规划方案评价 改进建议 现有方案规划布局将地块分为A区和B区来开发 现有规划点评 改进措施建议 在建筑布局上尽量减少东西向房子，地块北边高层部分（红圈部分）可以考虑用塔楼进行点式围合布局。 设立地下停车场，进行人车分流。 在布局上进行组团布局，各个组团有独立的园林景观，体现均好性，以规避开发周期带来的不利因素。 整体规划，分期开发，保证资金流的顺畅。 商业规划建议 汇报完毕，谢谢！ 蟠龙小区 镇政府 美丽365 本项目 中心广场 海悦花园一期 三正世纪豪门 星城数码广场 商会大厦 海悦新都会 莞樟路 东孚大厦 工厂 蟠龙大道 石大路 项目分析—项目周边环境 项目分析—经济技术参数 项目分析—SWOT分析（优势） 项目地处新城镇中心区域 交通非常便利 项目位于莞樟大道和石大路交汇处，具备良好的昭示性 项目规模体量比较大，有一定的规模效应 项目自身有商业配套，有利于形成商住互动 项目周边市政配套比较有利 发挥策略： 充分利用项目的良好地理位置，打造寮步标志性的物业；充分发挥项目的交通和环境优势，充分挖掘项目的商业价值。 项目分析—SWOT分析（劣势） 莞樟路和石大路噪音比较大 已经建成使用的部分用地拆迁有一定难度 项目位于镇政府旁边，建筑的形态和标高等受到一定程度的限制，给规划设计带来一定难度 转化策略： 进行合理的规划布局，在建筑设计通过各组团的建筑高度对比形成独特的项目特色，在建筑布局和立面设计上形成独特的风格，转移注意力，弱化其他不良因素。 项目分析—SWOT分析（机会） 东莞城市化进程加速，镇区开发力度加大，大东莞战略带来利好 项目所处的新镇区中心众多项目陆续启动，片区成为热点区域 目前市场投放量相对比较少 发挥策略： 抓住良好机遇，树立良好品牌形象，加快开发步伐，争取尽早入市。 项目分析—SWOT分析（威胁） 项目将不可避免和同三正世纪豪门、美丽365、海悦新都会等楼盘正面交锋 国家相关政策对投资客的打压 转化策略： 准确进行市场定位和客户群定位； 在产品打造上力求创新，树立差异化竞争优势； 在商业上尽快启动，抢先引入主力商家，建立“后期经营”理念，规避市场风险，实现商业价值。 位置优势 商业不仅仅是项目利润的重要来源，还是提升住宅价值的重要砝码 区域优势 充分借势竞争对手对片区的炒作。对商业而言，新城镇中心商圈初露端倪；对住宅而言，新城镇中心生活区初具规模 发展商层面 品牌经营决心，经营一方水土，经营一方百姓。 偶得客户群 游离客户群 重点客户群 核心客户群 本地人 在寮步做生意的外地人，港澳台人士 企业中、高层管理人员 投资客户 从规划设计的角度说符合项目的地块特点，整体布局统一有序，比较吻合项目的定位要求； 但从营小角度看，我们认为有以下几点不利于产品价值的提升：1、东西向房子比较多2、人车没有分流3、先开发的A区在整体开发未完成之前没有景观资源优势，会增加销售难度 * 深圳市德思勤置业有限公司 SHENZHEN TASKIN CONSULTING CO.,LTD. 一、市场背景 二、项目分析 三、价值挖掘 四、项目定位 五、规划设计建议 东莞市经济发展状况 东莞停产，世界缺货。 作为国际制造业之都，东莞经济增长迅猛。不断增强的综合经济实力，为东莞市房地产发展提供强大支撑。 东莞市国内生产总值六年变化图 自1999年始，东莞市整体经济以