浅析房地产开发与经营的风险与防范99070.pdfVIP

经营管理 对于骨干层的一线经营者必须通过持股的方式进行激励与约束。 不管是实行三级管理三级核算，还是两级管理两级核算，项目经理 浅析房地产开发与经营的风险与防范 是企业的财富，一个优秀的项目经理本身就是一个品牌，就是市场 认可的无形资产，个人的无形资产与企业的无形资产结合，就可以 ■ 徐 蕾 上海财经大学公共经济与管理学院 占领一片市场。当然，除了股权的激励，还应该为这些经营者设计 具有激励力的薪酬模式，如对一线经理，特别是实行两级管理两级 ［摘 要］近几年，尽管受到金融危机的影响，尽管国家出台 核算的建筑企业，对项目部（或分公司）固定上交比例，剩余部分 了一系列政策来调控房地产市场，但中国的房地产业扔持续升温。 按模拟股份制的方式实行第二次分配，调动项目部（或分公司）的 因此，仍有大量投资者进入到房地产开发与经营的活动中区。由于 积极性。这种模拟股份制的方式被实践证明是非常有效的，它解决 房地产具有的种种特性，房地产开发与经营过程中会伴随着多种 了对项目部（分公司）的激励问题，同时也有效解决了约束问题。 风险。本文对这一过程中的种种风险进行识别，并对其中占主要地 要达到股权激励与约束的目的，必须设置好股权结构。即要设计好 位的几种风险进行具体详细的分析，最后，结合我国房地产业的现 经营层、骨干层与普通员工的持股结构。实际上截至今日，企业的 状，提出风险的防范措施。 治理结构问题已经发生了很大的变化，比如人力资本的出现就极大 ［关键词］房地产 开发与经营 风险 防范 对策 地改变了企业治理结构的面貌。除此之外，治理结构是一门非常灵 活的学问，往往可以根据企业的具体需要进行种种巧妙安排，正应 一、我国房地产开发与经营的现状及主要问题 了那句话“理论总是灰暗的，而企业管理之树常青”。但万变不离 1. 我国房地产业的现状 其宗，企业治理结构虽然可以具有多种方式，但其核心思想是不变 近年来，房地产业逐渐成为中国的经济支柱，随着房价的不 的，就是如何实现各个利益群体的权力制衡，最大可能地提高企业 断上涨，人们对房地产业的关注越来越密切，毕竟，住房是人民生 经营的效果。 活的最基本要求和保障。然而，现阶段房地产业发展地过于快速， 过去一些国有建筑企业也进行了产权的改革，成为了有限责任 以致出现了一种不正常的发展轨迹和一股房地产热。自1998年以 公司，但还很不到位，公司治理结构大多也没有实质改变，企业运 来，房地产每年开发投资额平局增长率为22.6%，而国内生产总值 行机制依旧，效率没有提高。对于有效的公司治理而言，适度集中 平均价增长率为12.9%，由图1可见，房地产开发投资额的增长远 的产权结构是比较合理的。这包括两个含义，首先是产权要集中。 远超过了GDP的增长，带来了房地产增速过快、发展过热的局面。 在企业产权过于分散的情况下，每个股东只是拥有很小的份额，没 商品房每年新开工面积平均以19.6%的增速增长，具体见图2所 有动力去关心企业的运营。企业搞好了，它只能得到很小的回报， 示。 而为了监督活动而付出的成本却要自己完全承担，因此小股东没有 为了调控我国的房地产市场，抑制房地产业的现象，国家出 动力关心企业的经营。而且，即便小股东愿意去监督企业的运行， 台了一系列政策和法规，以降低房价，限制房地产开发，控制房地 他们的弱势地位也决定了这种监督对于企业