某地产项目定位思路报告195页.pptVIP

项目本体分析 项目定位结论 项目定位结论 整体定位 客户定位 产品定位 价格定位 项目整体定位 73万㎡新城生活理想…… 环保生态社区、宜居生活城 社区是开放的而非封闭的：社区与都市的融合 户型是舒适的而非奢华的：实用和简约的融合 环境是环保的而非污染的：科技与自然的融合 项目定位结论 整体定位 客户定位 产品定位 价格定位 中心城区升级、 中心城区新生购买力 外地客户（包括部分京津、 廊坊等投资客户、产业及 相关客户） 核心客户 重要客户 潜在客户 置业目的:改善居住环境，追求国际化高品质居住环境及精神上的满足 置业目的:改善居住环境追求 置业目的:投资、产业生活过渡 周边镇街的改善环境客户 客户定位 目标客户定位——动态判断 区域客户现状 宜居生活区的不断成熟 经济发展促进购买力升级 区域发展带动开发域外客户 环境的改善进一步增强区域吸引力 区域未来客户 地缘性客户为主 区域内政府公务员、事业单位 本地改善居住客户 新婚用房、三口之家 6：3：1 中心城区：其他区：外来 4：4：2 中心城区：其他区：外来 产业、交通相关需求增加 新的生成客户 其他区域改善 “新移民”、高素质（高品位、高学历）增多 中心城区住房升级客户 + 中心城区新生客户 + 中心城区周边镇街客户 外地客户（包括产业及相关人群、京津、廊坊投资人群） + 项目定位结论 整体定位 客户定位 产品定位 价格定位 产品定位原则 基本原则 　　　一．在满足打造区域领先产品的基本前提下，兼顾销售速度和利润要求； 　　　二．产品类型必须符合区域未来发展趋势，有升值空间； 　　　三．符合地块资源条件和客户需求 各类物业的作用 低密度产品　　形象标杆　　——树立国际化社区的价值标杆 　　　　　　　　　　　　　——总价高，销售速度稍慢 　　　　　　　　　　　　　——对利润率贡献较大 高密度产品　　现金流产品　　——提升整体消化速度 　　　　　　　　　　　　　　——能够与其它项目实现差异化 　　　　　　　　　　　　　　——有可能实现较高的利润 产品初步设想 地块 物业类型 产品策略 A 高层住宅 注意营造与区域内普通社区所不同生活情境，注意迎合家庭型的需求 B 高层住宅、小高层住宅 C 多层洋房、小高层住宅 注意营造与区域内普通社区所不同生活情境，注意迎合家庭型的需求 分期开发原则 基本原则 　　　　一．项目初期推出一部分较低价值的产品，快速实现现金流， 为后期开发留 有提升的空间 　　　　二．中间推出中等价值产品，保持现场关注度，保障销售速度 降低项目的现金流风险 　　　　三.　最后推出保留部分的高价值多层产品 原则要点 　　　　·由北向南，由西向东开发； 　　　　·每一期推出的产品配比注意主次，方便推广； 　　　　·产品合理搭配缩短销售周期，集中区域开发，方便施工组织； 项目定位结论 整体定位 客户定位 产品定位 价格定位 项目市场定位——价格定位 鉴于本案地块性质以及周边环境特色，采用市场导向法进行入市价格预测 周边主要项目价格表现： 项目名称 当前均价 第六城 5500 北岸尚城 5600 京津时尚广场 5500 我司秉承一贯的谨慎态度，结合目前市场价格基础以及对价格自然增长的判断，认为本项09年初开盘均价可以实现： 5500（目前市场基础）+600（市场普涨）+400（投资性产品/未来价值的提前变现） 6500元/平米 附件１： 我司完善的营销体系 完整的营销体系 明晰营销目标 外部环境分析 内部环境分析 分析内外营销环境 目标客群 竞争环境 关联资源 营销难点与关键点 制定营销战略与策略 制定营销执行细案 搭建营销平台 政策 背景 市场走势 营销定位 市场推广 客户服务 活动公关 媒体投放 案场包装 销售道具 现场管理 沟通机制 价格策略 实现营销目标 本 体 属 性 产 品 构 成 操 作 能 力 销售排期 销控组织 渠道营销 销售平台 风险预案 遵循AIDAS模型 搭建系统营销执行体系 顾客消费流程 Attention 引起注意 形象定位 Interesting 产生兴趣 Desire 引发欲望 Action 促使购买行为 Satisfaction 达到购后满意 市场推广 媒体投放 活动公关 接待中心 现场包装 多媒体展示 样板示范区 销 售 道具 价格策略 投资回报核算 产品唯一性 网络营销 销售保障体系 CRM系统 物业服务系统 以客户为核心的整合营销思路 贯穿营销体系的核心营销思想：营销绩效管理 营销绩效