前期物业管理工作方案.docVIP

前期物业管理工作方案 【前言】物业管理是房屋、楼宇建成设的延续和完善,是一个复杂的系统工程,它不仅能够延长物业及附属机设备的使用寿命,也能够确保其功效的发挥。在物业管理过程中,规范的物业管理能够提高物业的价值和附加值,也能为开发商、业主和使用人提供一个安全、舒适、和谐、文明的工作与生活环境提供保障。为此,我公司为确保今后物业管理工作能有条不紊地顺利启动和正常进行,在不同时期为“风华水岸”项目的开发商、业主、使用人提供良好的各专业项目的物业管理服务。邵阳市和谐物业管理服务有限公司向贵公司表达精诚努力与合作的愿望,也为揭开我公司与贵公司绚丽的合作篇章,亮丽开篇。 【物业管理人简介】邵阳市和谐物业管理服务有限公司作为项目物业管理企业,我公司将本着以“服务是根本、业主是亲人”为经营理念,以“坚持住户至上、提供诚信服务、采用先进技术、完善管理体系创造一流品牌、建设理想家园”为质量方针,竭诚为贵公司和“风华水岸”项目业主提供优良的物业管理服务。我公司专业从事各种高档次住宅小区、商场、医院等物业管理的专业化企业。为社会树立健康完善的物业管理形象,创立酒店式全方位服务特色的物业管理模式。我公司正发扬超越自我的追求精神,努力将公司建设成为具有现代企业制度的知名物管企业,并必将为“风华水岸”项目全体业主和开发商提供品牌支撑。 介入期的工作 物业的早期介入阶段，从物业管理角度，对物业的规划设计、建筑安装、设施配套、设备选型方面提出合理化建议和意见，使之符合物业管理的要求。又满足广大住户的需求，尽可能减少疏漏，避免遗憾，保证质量，节约成本。 介入期的工作内容： 从政策法规角度、提供有关物业管理的意见和依据。 从物业管理的角度，对以下方面提出合理化意见。 小区的规划设计 建筑设计和选材 环境整体设计 标识系统的设计、配置 绿化设计 电梯空调系统的配置 消防设施的配置 安全监控系统的配置 弱电系统的配置 隐蔽工程施工 介入期的管理措施： 熟悉、掌握物业管理法规政策、做到有法可依，有章可循。 制定介入期计划积极稳妥地开展工作。 参与有关工程联席会议，协调各方面的关系。 二、 物业入伙前的工作 1．成立管理处： 在开发商的大力支持的前提下。新的物业管理处应于已定的入伙日期前三个月成立，并开始运作，根据实际需要，采取人员分步到位的办法，到入伙时，按规定编制人数配齐管理处各类人员（公司财务3人；办公室主任1人；管理员3人；电工2人；保安队长1人；保安19人；保洁员3人；监控消防3人）。入伙时段，根据开发商实际所需要的时间段，每天增加客服员4人。 管理处各类人员按以下程序，时间集结和分段进入验收现场，但可根据现场条件和实际情况进行调整： （1） 入伙前100天，组成新的管理处筹建班子，并按照物业管理工作方案立即投入实质性准备工作。 （2）入伙前三个月，管理处应提前派出部份工程技术人员进驻现场，与楼盘的建筑工作人员一起，参与楼宇竣工收尾的监理工作，主要是参与机电设备的安装调试，了解整个楼宇内所装备的设备设施，熟悉各类设备的构造，性能，产地，熟悉水，电，气管道线路的位置及走向等，并提供各项合理建议和整改意见，为入伙后管理，维修养护打下基础。并确保物业在交付时，遗留工程能减至最低，以便日后的物业管理工作中能收到事半功倍的效果，确保业主得到最好的服务。具体工作包括：对设备的容量评估、设备对周围环境的有无影响、设备有无安全隐患、隐蔽管线填埋前的检查等工作。 （3）入伙前一个月管理员全部配齐，经培训后管理处正式实行挂牌办公制度，将《物业管理服务收费标准》、《业主收楼流程》、《装修流程》等，悬挂于办公室，管理工作人员应挂工作牌上岗，接受业主监督。 （4）入伙前30天，保安队经培训后，负责对所接物业的成品守卫工作（现协助开发商销售工作）。 （5）入伙前15天，清洁、绿化部组建，开始对已接收的物业进行全面清洁工作（现协助开发商销售工作）。 （6）入伙前15天，工程维修部（电工）正式成立，人员配齐就位。 2．管理处进驻大厦前的工作 （1） 由开发商为新管理处提供办公场所，管理处根据实际需要，并拟制办公用品，设施，工具以及管理处员工生活必需品的采购计划，报经开发商审批后购置。 （2） 在开发商的指导下，编写印制收楼、入伙所必须的文件资料和表格，如《业主手册》，《房屋装修协议》，《前期物业管理服务协议》等。 （3） 联系电信局、有线电视公司商议办理电话报装及有线电视开通手续。 （4） 联系燃气公司对小区业主装修时燃气管道改管签订补充协议。 （5） 在待接物业经市建委，消防等主管部门分项检查验收合格后，管理处及时进驻小区，接管物业。 三、 物业接管验收工作 物业接管验收它是在竣工验收基础上，以主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验。主要包括工程技术资料和公共部分，室内部分的接管验收