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房地产开发公司管理流程 *****房地产开发公司 2011-04-20 第一章 前言 1 编制目的 为实现***********公司（以下统一简称为****公司）房地产开发业务的可持续发展，建立科学的管理机制和操作规范，促进公司管理及品牌的提升，特编制本《管理手册》。期望通过《管理手册》的编制和实施，能在以下方面促进管理公司的经营和管理活动。 规范房地产开发业务流程，提高项目开发收益； 明确管理公司与各项目公司责权体系，规范过程管理活动； 加强信息沟通，提高科学决策水平；提高企业管理的效率。 2 《管理手册》控制要求 2.1、本手册是****公司和项目所在公司开展业务工作的指南。 2.2、管理公司负责推进《管理手册》在各项目所在公司的具体实施及监督。 2.3、《管理手册》及其支持文件在正式发布前，必须经集团公司审核和批准。管理公司负责《管理手册》及其支持文件的编制、发放、控制、修订和管理。 2.4、鼓励各级员工针对《管理手册》及其支持文件提出修订建议，但任何涉及《管理手册》及其支持文件的修订建议，应以书面形式报管理公司办公室。 3 相关术语 3.1 管理公司：******** 3.2项目公司：指集团公司或*******进行房地产开发业务的控股公司或参股公司。 3.3业务流程：业务流程，或称业务过程，是指一组将输入转化为输出的相互关联或相互作用的活动。 3.4备案、审批：指项目公司就某项具体业务工作的计划、执行活动或结果，在规定的时限内向管理公司职能部门提交的正式报告。 3.4.1备案：“备案”事项是要求项目公司在事后向管理公司报送资料。管理公司针对提交的备案资料，可以提出备案审查意见。 3.4.2审批：“审批”事项是要求项目公司在开始某具体业务工作前向管理公司报告工作计划或上一步骤的结果，属于管理公司事前控制方式。所有审批事项在未得到管理公司的正式批准意见前，项目公司不得进行下一步工作。管理公司必须在规定时限做出审批决定，并承担决策责任。项目公司必须执行管理公司的审批决定，并承担执行责任。 3.5作业指导书：指管理公司为项目公司提供的标准化管理制度，项目公司应按作业指导书进行项目的开发管理工作。 第二章 管理的基本原则 1 惠及股东与员工：任何业务流程及管理活动的最终目标以回报股东，关爱员工为原则。 2 集权与分权兼顾：集权的目的在于预防问题提高项目公司工作效率，应以在整体管理公司效益为中心。做到集权与分权的有机匹配。 3 以过程为关注点：过程决定成败，每一项业务流程都应关注过程的结果。业务过程以顾客需求为前提，持续地确定、分析、改进关键活动实现的方法和要求，将相关资源进行有序安排，以产生期望的成果。 4 持续改进 没有最好，只有更好。不断完善业务管理运作，坚持持续改进，发现问题、分析问题、解决问题，从而有效预防问题的发生或再发生。 第三章 组织管理 1 定位 1.1项目公司是全面实施集团经营战略的管理层，负责集团属下所有房地产业务的经营和管理，包括实施决策、调整决策等。 1.2项目所在公司属于操作层，负责具体项目开发运作操作。 1.3为充分发挥各级领导智慧，有效决策和民主管理。实行经营管理委员会责任制。 2 管理公司经营管理委员会 2.1职责 2.1.1审议房地产3-5年战略发展、年度发展计划，监控房地产发展战略的实施、修订、总结、评价。 2.1.2审查项目投资立项，督促项目所在公司的组建，审查项目兼并和合资合作工作，审查项目变更。 2.1.3审批项目经营策划书和年度经营计划及其调整。 2.1.4审批项目规划设计方案、建筑设计方案、售楼处设计方案。 2.1.5审议开发项目经营管理责任书及销售价格体系，审批项目销控价格。 2.1.6审批物业管理的重大经营管理方案。 2.1.7审批重大财务、行政人事方案。 2.1.8审批管理公司管理制度。 2.1.9审议项目、年度经营业绩综合考评及阶段性考评成果。 2.1.10在管理公司集中采购、第一类招标、第二类招标过程中，当存在两家以上的推荐中标单位时，审定中标单位。 2.2主任：管理公司总经理。 2.3 成员组成：集团、管理公司、项目所在公司相关人员。 3项目所在公司经营管理委员会 3.1 职责 3.1.1负责审批与项目有关的工程技术标准，包括设计标准、施工技术、设备选型、装修标准等。 3.1.2审批技术创新、设计、施工、设备选型优化等方案。 3.1.3审批重大技术、质量问题处理意见。 3.1.4审议设计方案、重大设计修改、变更。 3.1.5审定住宅使用说明书和质量保证书。 3.1.6按照确定的建设项目经营管理责任书，控制项目总体成本，指导定期分析项目成本，审议项目分项成本的调整。 3.1.7审议项目招投标的重大事宜。 3.1.8审议营销策划方案及评估结果、调整方案。 3