英国楼市机会几何？.pdfVIP

国际大势 英国楼市机会几何? 【英国 金融时报》3月18日】 英国商业房地产市场的机会不可否认，因为高 品质房产提供的收益率接近8％，而高档资产的定价也远远低于长期平均水平。 即便从保守投资的角度来看，这么说也是有充分理由的。具有吸弓l力的替代资 产的缺乏，只是强化了这点，其它资产类别和储蓄账户收益率可能远远低于这个水 平 。 然而，投资者表示，有很多问题让他们却步。其一，房价正持续快速下跌。目 前定价看上去相对具有吸引力，但到了今年夏季或许更会如此。 其二是衰退的未知影响。由于大量公司破产，房地产收入不再是确定的事情。 房产空置不仅仅是不创造收入，实际上由于政府征收闲置房产税而成为亏损买卖。 对于许多人而言，小心谨慎仍是座右铭。 对于买卖双方而言，还存在一个流动性问题。去年人们谈论的有望投资房地产 的数千亿英镑资金一直是空穴来风，而许多海外投资者也已退场，护理自己的伤口。 对于房产所有者而言，那些不需要出售的人没有出售，基于同样理由，购房者可能 希望购买——现在的房地产价格看上去相当低廉。 然而，另一场流动性紧缩可能会迫使市场开始行动，因为更多人被迫求助市场 产生流动性，以满足其它领域的资金要求，不管是房地产直接投资、房地产债务还 是房地产间接投资工具。市场可能会很快找到足以抵消租户违约风险的水平。 从一定程度而言，这种流动性紧缩已在基金行业出现。该行业一直难以应对赎 回的局面。如今，房地产投资信托市场正遭遇危机。许多上市公司和非上市公司需 要出售手中资产，以满足借贷契约的要求。 基金经理们正看到变被动为主动的机会。关于汉字 “危机”所蕴含的危险与机 遇并存的轶事，经常在基金管理行业被提及，它们促请投资者忘记过去两年的事情， 转而展望市场复苏。 迄今为止，人们的反应似乎好坏参半，关于投资者人气的报告大相径庭，一些 人希望增持，因为市场看上去即将见底，其他人则减持，因为随着股票和债券亏损， 投资组合中的房地产权重相对上升。 施罗德 (Schroders)房地产主管威廉 ·希尔 (williamHil1)表示，新投资者有 兴趣，但多数人还在观望，想等到经济显示出更大的稳定性。毋庸置疑，在经历了 30 海外经济评论 国际大势 严峻的两年后，几乎没有人不痛苦。在此期间，该行业被发现在两方面存在不足： 流动性和负债。 根据房地产基金协会 (AsSOCiationforRea1EstateFunds)的数据，2008年 第四季度，该行业总回报率为一18．7％，这令去年全年回报率降至-32％。一些杠杆率 高的基金的回报率降幅高达三分之二以上。但基金经理对未来保持乐观，预计许多 新产品将参与市场复苏。抛开遗留问题不谈，许多人发现了重新入市的时机，基金 经理们希望摆脱令人不悦的名声，即他们的速度慢于更为敏捷的私人投资者。 未来一年计划将推出大量新的机会基金。除了新的私人股本基金，例如Benson EliOt筹集的4．8亿英镑基金，预计还将包括FCReit、JERPartnerS、Mountgrange 和cata1ystCapital设立的基金。它们加入了一个资金充裕的行业，此前，凯雷 (CarlYle)、MGPA、百仕通 (Blackstone，原译黑石)和AreaPropertyPartnerS进 行了一系列创纪录的筹资活动。 最近，PalmerCapital与GVAGrimley推出了一支机会基金。Pa1lllerCa13i— tal首席执行官亚历克斯 ·普利斯 (A1exPrice)表示： “这支基金在推出的时机上 配合当前市场周期谷底……这可能被视为我们预测房地产投资市场周期已经见底。” FCReit董事长利奥 ·诺伊 (LeoNoe)表示，市场关注的是租金收入，而非资 本增值。他补充称：“我们不知道这个波谷有多深，但我们认为，我们正接近谷底。” 该公司也正计划设立一支新基金。 大量筹资仍在等待投出去，更多机会主义基金迄今尚未看到它们期待看到的困 境，但市场似乎正在转向。Londonstamford机会工具的近期交易表明，尽管买 盘较弱，但价格看上去正再度变得具有吸引力。 MGPA欧洲业务首席执行官亚历克斯 ·杰弗里 (AlexJeffrey)表示，2009年不 太可能像一些人认为的那样，出