物业经营管理(重点).docVIP

第一章 物业经营管理概述第一节：物业经营管理的概念1、物业经营管理：又称物业资产管理，是指为了满足业主的目标，综合利用物业管理、设施管理、房地产资产管理、房地产组合投资管理的技术、手段和模式，以收益性物业为对象，为业主提供的贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理服务。2、物业经营管理活动的管理对象通常为收益性物业。通常出租给租户（又称为租客或承租人）使用，可获得经常性租金收益，是房地产投资信托基金和机构投资者进行商业房地产投资的主要物质载体。3、我国尚无统一的写字楼分类标准，专业人员主要依照其所处的位置、楼宇设计装修状况和收益能力等进行分类，通常分为甲、乙、丙三级甲级：优越的地理位置和环境、状况优良、超过规范要求、24小时服务乙级：良好的地理位置、状况良好、达到规范要求丙级：使用年限较长、不能满足各类规范要求写字楼的分类在很大程度上依赖于专业人员的主管判断。写字楼分类的12个因素：位置、交通方便性、声望或形象、建筑形式、大堂、电梯、走廊、室内空间布置、提供的服务、建筑设备系统、物业管理水平和租户的类型。4、零售商业物业依据建筑规模、经营特点及商业辐射区域范围分为6大类 1）区域购物中心：规模巨大、10㎡以上、商业服务半径200km、能满足一站式消费2) 市级购物中心：3万㎡以上、服务人口30万以上、年营业额5亿以上、由一家或数家大型百货公司为主要租户。3）地区购物商场：1—3万㎡之间、服务人口10—30万、年营业额1—5亿元、中型百货公司往往是主要租户。4）居住区商场：建筑规模在3000-10000平方米，营业额在3000-10000万人民币之间。5）邻里服务性商店：建筑规模3000平方米以下，营业额在3000万以下6）特色商店：经营方式比较灵活5、别墅：除独立式住宅外，其他均不具有别墅类产品的独有性 复式公寓：一套公寓住宅的诸房间在相连的两层楼上酒店和娱乐休闲设施的主要区别： 1）、服务对象不同；2）、地理位置不同；3）、服务内容不同。4）、建筑设计风格不同物业管理企业类型分为：1）、管理型物业管理企业；2）、专业型物业管理企业；3）、综合性物业管理企业。第二节：物业经营管理的层次与工作内容1、物业经营管理的内容与物业类型和业主持有物业的目的密切相关，分为：物业管理、设施管理、房地产资产管理、房地产组合投资管理。其中前两个以运行管理为主，后两个以策略性管理为主。2、物业经营管理中的战略性工作1）、确定战略；2）、确定标准；3）、构建信息基础；4）、决策分析：投资决策两个关键因素：预期收益和风险水平；5）、进行资产组合：第二章 房地产投资及其区位选择第一节：房地产投资房地产投资分为直接投资和间接投资1）、直接投资：投资者直接参与房地产开发或购买过程，参与有关管理工作（包括：房地产开发投资、房地产置业投资）2）、间接投资：将资金投入与房地产相关证券市场的行为，间接投资部直接参与房地产经营管理工作（包括：房地产企业债券和股票投资、投资于房地产投资信托基金、购买住房抵押支持证券）房地产投资的特性： 位置固定性或不可移动性：是房地产最重要的一个特性寿命周期长：自然寿命一般要比经济寿命长得多，房地产的经济寿命与其使用性质相关（仓储用房60年，银行、零售商业用房50年，工业厂房、普通住宅、写字楼45年，公寓、酒店、剧院40年、乡村建筑25年）适应性：房地产本身并不能产生收益，其收益是在使用过程中产生的各异性：是指地产市场不可能有两宗完全相同的房地产政策影响性：是指房地产投资容易射偶倒政府政策的影响专业管理依赖性：是指房地产投资离不开专业化的投资管理活动相互影响性：是指房地产价值受其周边物业、城市基础设施与环境变化的影响3、房地产投资之利：1）相对较高的收益水平；2）能够得到税收方面的好处；3）易于获得金融机构的支持4）能抵消通货膨胀的影响；5）提高投资者的资信等级4、房地产投资之弊：1）流动性差；2）投资数额巨大；3）投资回收期较长；4）需要专门是知识和经验第二节：房地产投资的风险1、房地产投资的风险主要体现在：投入资金的安全性、期望收益的可靠性、投资项目的流动性和资产管理的复杂性。2、房地产投资面临的系统风险：（1）通货膨胀风险（购买力风险）；（2）市场供求风险（市场供求关系变化导致的）（3）周期风险（市场周期波动导致的）；（4）变现风险（商品现金折价资金损失）（5）利率风险；（6）政策风险；；（7）政治风险：（房地产风险面临的最大风险）（8）或然损失风险（火灾、风灾等偶发自然灾害） 3、风险对房地产投资决策的影响：、根据风险大小确定相应的投资水平； 2）、根据风险管理能力选择投资方向；3）、 根据风险周期变化特点把握投资时机。4、投资者的投资决策主要取决于对未来投资收益的预期或期望 第三节：房地产