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收益还原法评估中还原利率的确定方法探析 梁春凤，向杨 联系电话电子邮箱：896101455@ 传真号码：073185590161 地址：湖南省长沙市芙蓉中路定王大厦1727#湖南万源评估咨询有限公司 摘要：收益还原法是房地产估价中常用的三种方法之一，而还原利率的确定对于收益还原法 计算的准确程度至关重要。本文围绕着还原利率的确定方法，对目前我国的研究进展进行了 归纳整理，最后以邵阳市为例求取了邵阳市土地及房屋还原利率。 关键词：估价；收益还原法；还原利率 收益还原法是土地评估中的三大基本评估方法之一，适用于收益 性房地产的土地价格评估。它是在估算土地未来每年预期纯收益（正 常年纯收益）的基础上，以一定的土地还原率，将评估对象在未来每 年的纯收益折算为评估时日收益总和土地价格的一种方法。其基本公 a p a r 式为：p  其中 代表土地价格， 代表土地纯收益， 代表土地还 r 原利率。由上式可见，土地还原率在收益还原法评估中对土地价格的 求取是至关重要的。 一、土地还原率的重要性 假设在无限年期条件下，有宗每年产生8万元纯收益的土地，在不 同的还原率下进行评估，其可以取得的收益折现价格如下图所示。其 中横轴为还原率（% ），纵轴为土地评估价格（万元）。 通过上图中可以看出对于土地的评估价格来说，土地评估价格会因 为土地还原率的微小变动而造成较大差异，因此在利用收益还原法评 估土地价格时，还原率的确定至关重要。 二、国内关于还原利率确定的文献综述 [1] 1999年建设部发布的《房地产估价规范中》 (GB/T50291- 1999)中，提出了四种计算还原利率的方法： 1．市场提取法 需要收集市场上与待评估对象相似的房地产资料，通过收益还原 法公式中的价格和净收入等数据，倒推还原率，最后将所有计算而得 的还原率取平均值作为其房地产的还原率。 2 ．安全利率加风险调整法 即：还原利率=安全利率+风险调整值。其中安全利率是指一种接 近无风险的投资收益率，可选用同一时期的一年期国债年利率或银行 一年期定期存款年利率；风险调整值则需要根据待评估对象所在地区 的经济发展水平、房地产用途、折旧程度等情况来进行适当的调节进 行确定。 3 ．投资风险与投资收益率综合排序插入法 该方法是将社会上各种相关类型的投资（如银行、贷款、国债、 债券股票等），按它们的收益率与风险大小从低到高排序，然后根据 经验判断所要求评估房地产的投资收益率与风险应该落在哪个范围， 从而确定所要求取的还原率的具体数值。 4 ．复合投资收益率法 复合投资收益率法是将购买房地产的抵押贷款收益率与自有资本 收益率的加权平均数作为还原利率的方法。这里所指的自有资金收益 率，实际上是以自有资金的机会成本来衡量的。计算公式：R=M×RM + （1－M ）R ，其中，M为贷款价值比率，等于房地产抵押贷款额占 E 房地产价值的比率；RM 为抵押贷款的还原利率，即第一年还本付息 额与抵押贷款额的比率；R 为自有资本的必要收益率。 E 在以上四种求取还原利率方法的基础上，国内学者对其部分内容 [2] 进行了修订和拓展，现行的研究主要有：杜葵，陈玉梅 学者提出的 风险补偿法确定房地产还原利率的计算模型：R =R +(R －R )β ，其 j f m f j 中R 指j 项房地产的收益还原利率；R 指无风险利润率；R 指一个地区 j f