从金融角度看房地产宏观调控政策.doc

从金融角度看房地产宏观调控政策 ??? 过去的10年（1999～2009年）是中国房地产行业沧桑巨变的10年：房地产开发投资从4000亿元增加到3.62万亿元，增加8倍；商品房销售面积从1.34亿平方米增加到9.37亿平方米，增加6倍；住宅销售金额从2200亿元增长到3.67万亿元，增长15倍多；全国平均住宅销售均价从1843元/平方米上升到4571元/平方米，涨幅为150%（注：这是国家统计局公布的全国平均价格），按照笔者的估计，北京、上海、深圳等一线城市的住宅价格上涨幅度应该在300%～500%。在这些数字中，房地产价格的上涨是最关键的，无论是房地产投资的快速增长还是销售的超常规迈进,其原因都可以归结为房价的持续、快速攀升。自2003年开始，政府每年出台很多政策对房地产市场进行调控，但即使如此，房价仍然是节节攀升。 　　导致中国房价持续上涨的因素很多，如住房制度改革导致压抑的住房需求被迅速释放、城市化导致人口向城市集中增加了住房的需求、分税制使地方政府有推高土地价格的冲动等，这些因素无疑都对住房价格的上涨起到了重要的推动作用。在此,笔者主要从货币与信贷的角度来分析房价上涨的原因及其调控。 　　货币与信贷是两个相互关联的金融变量。信贷扩张会增加货币总量。信贷扩张是增加货币供应的主要渠道之一。货币供应增加是信贷增加的前提条件，没有货币商业银行就没有能力创造信贷。 信贷对房价的影响 　　2009年的房地产市场走势多少让人有些意外：在全球金融危机的背景下，中国的房价出现了大幅度的上涨！主要市场中介机构及研究机构公布的全国平均房地产价格涨幅都在25%左右，中心城市的房价涨幅更是相当惊人。以北京为例，不少楼盘在2009年，价格上涨了一倍左右。 　　导致2009年房价出现大幅度上涨的最主要因素是信贷的超常规增长。从2007年和2008年的信贷情况看，信贷规模月度平均在3000亿元至4500亿元之间，但为了应对全球金融危机，我国从2008年11月份开始实施适度宽松的货币政策，信贷增长情况出现了井喷：2008年11月份的新增信贷为4700多亿元，12月份为7600多亿元，至2009年第一季度月均信贷增加到1.52万亿元，2009年第二季度月均信贷为9279亿元，2009年上半年信贷增长为7.37万亿元，月均超过1万亿元，是正常年份的三倍。从2009年7月份开始信贷增速有所放缓，但还是超过了正常的水平。从官方公布的统计数据看，2009年全年信贷增长9.5万亿元，如果加上表外信贷数据，则实际信贷总量应该在12万亿元以上。 　　信贷的超常规增长从以下几个方面影响楼市价格： 　　首先，信贷的超常规增长通过供给与需求两个方面影响房价。 　　从供给的因素看，宽松的信贷政策助长了开发商捂盘惜售的行为。2008年初之所以出现以万科为代表的房地产开发企业大幅度降价促销行为，主要原因是这些企业存货多、资金周转紧张。自2008年11月份中央开始实施适度宽松的货币政策以来，房地产开发商的资金紧张情况很快得到了缓解。在房地产市场，开发商是主动定价者，买房者是价格的被动接受者，当开发商有了信贷资金的支持，在市场定价过程中处于更加有利的地位时，楼市价格必然上升。 　　开发商有了资金的支持，在楼价上涨的刺激下会出现强烈的囤积土地的冲动，截至2010年6月底，土地储备前10位的公司中，有7家公司土地储备超过3000万平方米，排名第一的公司拥有5000多万平方米土地储备。土地闲置增加了楼市的供求矛盾，刺激了楼价上涨。 　　土地的供给同样与信贷政策有关。在宽松的信贷政策刺激下，商业银行与地方政府形成融资默契：将各种国有资产打包成融资平台，从资产总量看，这些融资平台数量巨大，从财务指标看基本符合商业银行的贷款条件，加上各地方财政的隐性担保，商业银行愿意将巨额的资金贷给这些融资平台，根据有关部门的统计，在2009年新增加的9.5万亿元贷款中，有5万多亿元贷给了地方政府的融资平台。地方政府由于有融资的便利，地方财政对土地出让金的依赖程度降低。于是，我们看到了一个反常的现象，在楼市火爆的2009年，全国的土地出让面积下降了18%，有些城市的土地出让面积只完成年初计划的50%左右。由于土地需求增加而供应减少，土地价格迅速上升，各地都出现了所谓的“地王”现象。而土地价格的上升必然助力于房价的上升。 　　从需求的角度看，宽松的货币政策增加了住房的需求，尤其是当按揭贷款的优惠利率下调到历史最低水平时，买房者的还款负担大大降低。 　　另外，需要强调的是，宽松的货币政策已经唤起了市场对于货币贬值的预期，买房成为富裕阶层保存财富的一种选择。随着信贷的高速增长，2009年广义货币供应已经接近30%，即在不到一年的时间里我国货币数量增加了三成。货币供应的增长速度已经大大超过了GDP的增长速度，使市场上通